Một số điều bắt buộc khi hoán nợ bằng bất động sản là gì?

Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 5/3/2023, trong đó nhiều điểm mới về trách nhiệm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu.

Tại Nghị định số 153 của Chính phủ, doanh nghiệp phát hành trái phiếu có trách nhiệm "thanh toán đầy đủ, đúng hạn lãi, gốc trái phiếu khi đến hạn và thực hiện các quyền kèm theo (nếu có) cho chủ sở hữu trái phiếu theo điều kiện, điều khoản của trái phiếu".

Bổ sung điểm mới, Nghị định số 08 quy định "doanh nghiệp có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác”.

Trong đó, việc hoán đổi sang tài sản khác phải đảm bảo các nguyên tắc được quy định.

Thứ nhất, tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan. Đối với ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, phải tuân thủ quy định của pháp luật về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện đó.

Thứ hai, phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận.

Thứ ba, doanh nghiệp nghiệp phát hành phải công bố thông tin bất thường và chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu theo quy định của pháp luật.

Theo ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch FiinGroup, việc thanh toán nợ trái phiếu bằng tài sản khác như bất động sản nếu được nhà đầu tư chấp nhận đã có một số chủ đầu tư làm. Việc quy định tại Nghị định sẽ tốt hơn, có một quy định chuyên ngành rõ ràng làm cơ sở pháp lý cho việc đẩy mạnh hơn việc xử lý nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp.

Trước đó, đề xuất phương án thanh toán trái phiếu bằng tài sản khác thu hút sự chú ý do năm 2023 có khá nhiều doanh nghiệp phải "khất nợ" trái phiếu đến hạn thanh.

Giữa tháng 2 năm 2023, HNX đã công bố danh sách các tổ chức phát hành chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu trong khoảng thời gian từ ngày 16/9/2022 đến 31/1/2023. Có 54 doanh nghiệp chậm trả gốc, lãi trái phiếu, trong số này phần lớn doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản – xây dựng.

Theo một số chuyên gia, đổi trái phiếu sang tài sản khác là giải pháp quan trọng cho nhà đầu tư trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản “nối đuôi nhau” báo chậm thanh toán trái phiếu, họ có thêm lựa chọn.

Ảnh minh họa. Nguồn ảnh: Internet.

Tuy nhiên, một số lại lo ngại dễ dẫn đến rủi ro với quy định này. Theo đó, điều kiện tiên quyết của hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản là phải trên nguyên tắc tự nguyện. Bởi không có thể sẽ phải nhận những sản phẩm bất động sản thanh khoản kém, “ế”, như vậy khó khăn sẽ chồng chất khó khăn.

Sau một thời gian tăng giá, sốt nóng, gần đây thị trường bất động sản tại Việt Nam rơi vào tình trạng trầm lắng. Do giá được cho là ở mức cao hơn thực tế rất nhiều khiến việc mua bán bất động sản đều khó khăn. Vì vậy, việc định giá khi hoán đổi cũng là vấn đề được nhiều người quan tâm.

Cùng với đó, sẽ có thể phát sinh rắc rối, phức tạp khi không ít trái chủ có số tiền đầu tư nhỏ phải nhận chung và trở thành đồng sở hữu bất động sản với các nhà đầu tư khác.

Bên cạnh đó, Nghị định 08 cũng đưa ra các nguyên tắc để thực hiện phương án hoán đổi tài sản này để hạn chế rủi ro. Trong đó, việc nhận tài sản khác buộc “phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận”.

Trên thực tế, vừa qua có nhiều doanh nghiệp đề xuất, đàm phán với các nhà đầu tư về phương án hoán đổi sang bất động sản. Trong đó có một tập đoàn bất động sản lớn đang "đau đầu" với nợ TPDN là Novaland. Đại diện Tập đoàn này cho biết, có đề xuất các phương án bao gồm giãn thời hạn thanh toán tiền gốc trái phiếu trong thời gian phù hợp hoặc hoán đổi tiền gốc trái phiếu với các sản phẩm bất động sản do công ty đang đầu tư và phát triển.