Chuyển nhượng, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trường hợp nào dễ tranh chấp, khiếu kiện?

Điều kiện gì khi chuyển nhượng, thuê mua nhà ở trong tương lai?

Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6/1/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/3/2022.

Nghị định này quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Căn cứ theo Điều 7, Nghị định 02/2022, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện sau:

Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6, Nghị định 02/2022; nếu các bên đã ký hợp đồng trước ngày 1/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.

Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện.

Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, ngoại trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng.

Đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn được quy định rõ tại Điều 8, Nghị định 02/2022.

Mua nhà ở hình thành trong tương lai, trường hợp nào dễ tranh chấp, khiếu kiện?

Theo TS Phạm Văn Võ - phó trưởng khoa luật thương mại, ĐH Luật TP.HCM, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Mặt khác, không phải mọi căn nhà chưa xây dựng xong chủ đầu tư đều có thể ký hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai. Chỉ những căn nhà đã đáp ứng được những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư mới được ký hợp đồng bán nhà dạng này.

Mua nhà ở hình thành trong tương lai cần nhiều lưu ý để tránh tiền mất tật mang. (Ảnh minh hoạ)

Chính vì vậy, người mua nhà cần lưu ý đến những vấn đề sau trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà trong tương lai.

Thứ nhất, cần lưu ý nhà ở đó của ai, người bán có phải là chủ đầu tư dự án hay không? Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai có đang bị đem đi thế chấp hay không? Thứ ba, nhà ở đó có đủ điều kiện để đưa vào giao dịch hay chưa?

Sau khi đặt ra ba vấn đề trên, người mua nhà cần kiểm tra các loại giấy tờ sau trước khi có quyết định ký hợp đồng mua.

Những loại giấy tờ đó, gồm: Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công của chủ đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đối với nhà chung cư thì là biên bản nghiệm thu về việc đã hoàn thành xong việc xây dựng phần móng; Văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng về việc cho phép bán nhà hình thành trong tương lai.

TS Phạm Văn Võ cho biết, nhiều tranh chấp khiếu kiện về nhà ở hình thành trong tương lai thời gian qua liên quan đến hai vấn đề, gồm: đất đã thế chấp ngân hàng nhưng người mua nhà không biết; thứ hai là người đứng ra ký hợp đồng mua bán không phải là chủ đầu tư, mà là bên hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh…

Như vậy, ngoài việc kiểm tra những loại giấy tờ cần thiết, người mua nhà cần phải nắm chắc việc thửa đất thực hiện dự án có thế chấp ngân hàng hay không. Đồng thời, đọc kỹ hợp đồng để tránh trường hợp ký hợp đồng với đại diện không phải là chủ đầu tư.

Cũng cần lưu ý, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có giá trị khi người mua ký kết với chủ đầu tư. Chủ đầu tư không được ủy quyền cho bất cứ bên nào khác để thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.