Đã hơn 1 năm dự án Thanh Hà đã bị tạm dừng xây dựng để thanh tra và điều chỉnh quy hoạch đô thị. Đến giờ tháng 1 năm 2021 vẫn chưa được phê duyệt điều chỉnh và xây dựng trở lại. Việc tạm dừng xây dựng kéo dài ảnh hưởng tới đời sống của hàng nghìn hộ dân đã mua đất nền tại Thanh hà Cienco 5. Không xây được nhà, không có chỗ ở, lãng phí tài sản…..Hàng trăm hộ dân đã nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở Liền Kề, Biệt Thự Thanh hà vẫn chưa được duyệt.
Ảnh: Internet
Bỏ tiền tỷ mua đất nhưng không được xây nhà
Trước khung cảnh đìu hiu vắng vẻ kèm theo nỗi lo âu, chị H. chủ nhân của một trong những lô đất hàng tỷ đồng bức xúc: “Tôi cùng vài người bạn đã mua đất tại dự án KĐT Thanh Hà. Ký hợp đồng mua bán và nhận bàn giao đất xong, gia đình tôi bắt tay vào xây dựng thì nhận được thông tin dự án bị dừng lại, không được tiếp tục xây dựng, để nguyên hiện trạng, hoang hóa và lãng phí vô cùng”.
Ảnh: Internet
Cùng cảnh ngộ mua đất nhưng không được xây dựng, anh Tùng cho hay: “Nhiều người mua đất tại đây nhưng không được xây dựng nên rất bức xúc. Nguyên nhân do vướng mắc giữa chủ đầu tư và chính quyền. Chủ đầu tư đang xin điều chỉnh quy hoạch”. Bản thân anh Tùng cũng như nhiều khách hàng khác không hề nhận được thông báo của chính quyền về việc dừng thi công tại dự án này.
Theo tìm hiểu của PV, dự án KĐT Thanh Hà - Cienco 5 có khoảng 5.000 lô biệt thự thấp tầng. Để có thể được cấp phép xây dựng, các lô đất xây dựng biệt thự này cần được Sở Xây dựng Hà Nội thẩm định thiết kế cơ sở. Cho đến hiện tại, chủ đầu tư mới trình khoảng hơn 500 căn, Sở Xây dựng đã thẩm định xong. Nhưng hiện còn khoảng hơn 4.000 căn, do có thông báo của UBND Thành phố nên Sở không tiếp nhận để thẩm định.
Anh N.T.C, chủ thầu tại khu B1.4, KĐT Thanh Hà bàng hoàng trước sự việc chính quyền không cho xây dựng. Anh C. chia sẻ: “Hợp đồng ký kết với chủ nhà xong rồi. Bản thân chúng tôi chưa nhận được bất cứ thông báo nào từ phía chính quyền. Tôi đang thi công vài căn tại khu B1.4 thì bị chính quyền đến thu máy móc, thiết bị. Giờ không biết phải làm thế nào?”.
Một nhân viên kinh doanh bất động sản tại KĐT Thanh Hà - Cienco 5 cho biết, tất cả khu Thanh Hà A, khu Thanh Hà B tạm thời chưa được duyệt phương án xây dựng.
Ảnh: Internet
Hiện tại, dự án Thanh Hà – Cienco 5 đã có nhiều con đường nội đô được hình thành, tuy nhiên, xung quanh khu vực này hoàn toàn là đám cỏ mọc hoang, là địa điểm thuận lợi để các xe đổ trộm phế thải. Lác đác có vài căn nhà biệt thự, nhà cao tầng xây dựng nhưng bỏ hoang đã xuống cấp nghiêm trọng. Thật bất ngờ, nhiều văn phòng nhà đất trước đây mọc lên như nấm thì hiện tại đã đóng cửa, khác hẳn tình cảnh cơn sốt đất diễn ra vào mỗi dịp cuối năm.
Đâu là nguyên nhân?
Luật sư Vũ Thị Phương Loan - Trưởng Văn phòng Luật sư nhận định: “Theo quy hoạch tổng thể của dự án, chủ đầu tư phải bán cho dân đất và trên đất có nhà xây thô theo đúng mẫu đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt của dự án. Tuy nhiên, chủ đầu tư không xây nhà thô mà khi chủ đầu tư bán thì trong hợp đồng mua bán chỉ tính giá trị đất, không bao gồm giá trị nhà. Hiện tại, chủ đầu tư đang xin điều chỉnh quy hoạch của dự án nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận nên không thể xây dựng.
Dự án KĐT Thanh Hà đang phải điều chỉnh lại vì vậy sẽ xảy ra hai tình huống. Thứ nhất, chủ đầu tư đứng ra xây nhà theo mẫu thiết kế ban đầu theo quy hoạch của dự án rồi người mua sẽ phải trả tiền theo giá thỏa thuận giữa hai bên. Thứ hai, người dân tự bỏ tiền xây nhà nhưng phải đồng bộ theo quy hoạch của thành phố”.
Ảnh: Internet
Tiếp đến, một số lô đất chủ đầu tư bán cho người dân không đúng với quy hoạch ban đầu được cấp phép. Chủ đầu tư tự ý chia nhỏ diện tích đất để dễ bán, sử dụng đất không đúng mục đích như thu nhỏ diện tích đất hồ điều hòa để lấy phần đất này chia lô bán cho dân hoặc thay đổi công năng sử dụng.
Theo luật sư Vũ Thị Phương Loan, để tránh tình trạng này tiếp diễn, cần có quy định về việc tuyên truyền, phổ biến rộng rãi thông tin các dự án, chủ đầu tư được giao thực hiện dự án, quy hoạch tổng thể dự án... cho người dân biết để tìm hiểu, cân nhắc khi ký hợp đồng mua bán. Các dự án chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất… cần được công khai để tránh rủi ro cho người dân khi ký hợp đồng mua bán.
Cần giải quyết rủi ro cho khách hàng
Như vậy, đối với dự án KĐT Thanh Hà - Cienco 5, các đơn vị sở, ban ngành các cấp cần có chính sách pháp luật quy định cụ thể trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án. Trong trường hợp chủ đầu tư cố tình vi phạm thì cần có chế tài đủ mạnh, tránh trường hợp chủ đầu tư cứ vi phạm sau đó lại tìm cách tháo gỡ khó khăn hay khắc phục, điều chỉnh dự án, mà người chịu rủi ro là người mua hoặc những quy định pháp luật bị xem nhẹ. Ví dụ, phần dự án chủ đầu tư cố tình vi phạm sử dụng sai mục đích, sai quy hoạch phải bị thu hồi…
Ảnh: Internet
Luật sư Phương Loan phân tích trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp này, cụ thể: "Với các lô đất bán đúng theo hồ sơ quy hoạch, hiện chủ đầu tư đang trình 2 phương án chờ phê duyệt: Phương án 1, chủ đầu tư phải xây thô nhà theo đúng quy hoạch được phê duyệt của dự án và thỏa thuận giá nhà xây thô với người dân; Phương án 2, người dân tự bỏ tiền ra xây nhà nhưng phải xây theo đúng quy hoạch đã phê duyệt về số tầng/mẫu thiết kế đồng bộ của khu đô thị. Tuy nhiên, phương án 1 khó khả thi vì giữa chủ đầu tư và người dân không thống nhất được giá cả".
Còn các lô đất chủ đầu tư bán không đúng quy hoạch dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua thì người mua có quyền khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tòa án sẽ tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng đất đó do vi phạm điều cấm của Luật (đất bán không đúng quy hoạch) theo quy định tại Điều 123 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội; Điều 127 quy định về giao dịch vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo đó, chủ đầu tư phải hoàn trả cho người mua số tiền đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng mà hai bên đã ký kết, đồng thời phải bồi thường cho người mua một khoản tiền do lỗi của mình gây ra theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Luật sư đưa ra lời khuyên, khách hàng cần tìm hiểu kỹ dự án, năng lực của chủ đầu tư trước khi quyết định giao dịch mua bán. Khi thực hiện ký hợp đồng mua bán phải kiểm tra quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết lô đất định mua.
