Dự báo nguồn cung nhà ở năm 2023 sẽ tiếp tục ít đi

CTCP Chứng khoán VNDirect (VNDirect) đưa ra dự báo nguồn cung căn hộ mới căn hộ tại TP.HCM năm 2023 vào khoảng 19.000-20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ và tiêu thụ khoảng 15.000 căn, giảm 20% so với cùng kỳ.

Do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm

Năm 2023 sẽ là năm khó khăn với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Nhưng sẽ là năm của những BĐS giá vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu ở thực.

Tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục giảm xuống 80% do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong năm 2023. Theo VNDirect nhận định, kỳ vọng giá sơ cấp căn hộ ở các phân khúc sẽ giảm 5-10%. Chủ đầu tư có thể tiếp tục đưa ra một số chương trình giảm giá sơ cấp để kích cầu trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.

Mới đây, báo cáo chiến lược của VNDirect đưa ra dự báo nguồn cung căn hộ mới căn hộ tại TP.HCM năm 2023 vào khoảng 19.000-20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ và tiêu thụ khoảng 15.000 căn, giảm 20% so với cùng kỳ.

Theo đánh giá của VNDirect, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội sẽ tiếp tục ở mức thấp trong năm 2023. (Ảnh minh họa)

VNDirect nhận định: “Tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục giảm xuống 80% do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong năm 2023. Chúng tôi kỳ vọng giá sơ cấp căn hộ ở các phân khúc sẽ giảm 5-10%. Chủ đầu tư có thể tiếp tục đưa ra một số chương trình giảm giá sơ cấp để kích cầu trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng và hạn mức tín dụng hạn chế”.

Với thị trường nhà liền thổ, đơn vị này dự báo nguồn cung sẽ tiếp tục khan hiếm do quỹ đất hạn chế và tiến độ pháp lý chậm, chủ yếu đến từ vùng ngoại thành TP.HCM như Thủ Đức, quận 12 và huyện Bình Chánh.

Sản phẩm mới dự kiến trong năm 2023 hướng tới nhu cầu ở thực

Giá sơ cấp nhà liền thổ có thể nhanh chóng quay về mức 7.000-8.000 USD/m2 trong giai đoạn 2023-2024 do tâm lý người mua sẽ thận trọng hơn với các dự án có “vị trí vàng” sau làn sóng bắt giữ liên quan đến các chủ đầu tư bất động sản lớn.

Còn giá đất thứ cấp tại các dự án có pháp lý minh bạch, hướng tới nhu cầu người ở thực sẽ khó có sự sụt giảm đáng kể, do người mua tại các dự án này ít nhạy cảm với lạm phát và lãi suất vay tăng cao.

Các chủ đầu tư thực tế đã liên tục đẩy mạnh hoạt động bán hàng tại các vùng lân cận TP.HCM từ giữa năm. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ nhà liền thổ trong quý III chỉ đạt 47% trên nguồn cunng 2.656 căn, do tâm lý người mua nhà e ngại trước những vi phạm của các cơ quan quản lý liên quan đến thị trường bất động sản ở những khu vực này. Một số đơn vị nghiên cứu thị trường như DKRA, CBRE cho rằng thị trường bất động sản tại các vùng lân cận TP.HCM trong năm 2023 vẫn ảm đạm.

Cùng với đó, VNDirect cũng kỳ vọng giá đất tại các khu vực sốt đất mang tính đầu cơ cao trong hai năm qua như Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh sẽ giảm đáng kể trong thời gian tới. Đặc biệt, trong bối cảnh tín dụng vào bất động sản đầu cơ được giám sát chặt chẽ cùng với kiểm soát quản lý đất đai tại các khu vực sốt đất và gia tăng rủi ro vượt khả năng trả nợ vay.

Ghi nhận của đơn vị này cho hay, hầu hết các sản phẩm mới dự kiến ra mắt trong năm 2023 hướng tới nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ có thể chậm hơn so với giai đoạn 2021-2022 do lãi suất thế chấp tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.

Một số dự án đáng chú ý tại miền Nam dự kiến sẽ ra mắt trong năm 2023 có Vinhomes Grand Park - Giai đoạn tiếp theo, Izumi City - Giai đoạn tiếp theo, Akari City - Giai đoạn tiếp theo, Mizuki City - Giai đoạn tiếp theo, Clarita, Privia, The Signal,…

VNDirect dự báo tại thị trường Hà Nội, nguồn cung sẽ ổn định hơn vào năm sau với khoảng 20.000-22.000 căn mở bán, được hỗ trợ bởi hai dự án mới của CTCP Vinhomes (Mã: VHM). Tương tự như TP.HCM, giá bán căn hộ sơ cấp tại địa phương này được dự báo giảm nhẹ 3-5% so với cùng kỳ.

VNDirect cho rằng Vinhomes sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản miền Bắc trong năm 2023 với hai dự án khu đô thị mới ra mắt tại Hà Nội. Bên cạnh đó, một số dự án mở bán mới đáng chú ý có thể được hưởng lợi cơ sở hạ tầng phát triển (đường vành đai 3 và giai đoạn tiếp theo sắp tới của đường vành đai 2,5 tại Hoàng Mai) như The Manor Central Park và Louis City Hoàng Mai.

Tại Hà Nội, nguồn cung nhà liền thổ mới có thể đi ngang ở mức 2.000-2.200 căn trong năm 2023, chủ yếu từ các khu đô thị mới như Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Cổ Loa và mở bán giai đoạn tiếp theo từ các dự án khu đô thị Hinode Royal Park, An Lạc Green.

Theo nhận định của chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh, sự trở lại của phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ là tâm điểm thu hút sự quan tâm của người tiêu dùng. Đây là dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực vốn thiếu hụt nguồn cung trầm trọng những năm gần đây, đẩy cơn khát nhà ở phân khúc này lên tới đỉnh điểm trong các năm qua. Vì vậy, rổ hàng nhà vừa túi tiền này bùng nổ ở vùng ven sẽ là điểm nhấn của thị trường các năm tới.

Ông Chánh nhấn mạnh: “Sự khác biệt của phân khúc căn hộ vừa túi tiền với phần còn lại là nhu cầu để ở lớn, khả năng chi trả cao, thanh khoản tốt. Đây cũng là phân khúc đứng vững trong mọi hoàn cảnh, dù thị trường nóng sốt hay đóng băng. Nếu nguồn cầu được cải thiện nhanh chóng có thể góp phần giảm áp lực lệch pha cung – cầu nhà ở tại các thành phố lớn hay các địa phương tập trung phát triển khu công nghiệp. Điều này giúp thị trường bất động sản trở nên cân bằng và bền vững hơn”.