3 chỉ báo đảo chiều thị trường
Thị trường bất động sản hiện tại rơi vào trạng thái ảm đạm. Thanh khoản sụt giảm mạnh, đặc biệt ở phân khúc đất nền có tính chất đầu cơ cao. Ngay cả môi giới ở nhiều khu vực cũng phải thừa nhận rằng, trên thị trường thứ cấp hiện nay, giá đã giảm mạnh từ 20-30% so với đỉnh. Một số nhà đầu tư bất động sản đang cố giữ tài sản chờ tín hiệu tốt từ thị trường. Chuyên gia cho rằng, có thể thị trường sẽ đảo chiều vào năm sau.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan chia sẻ tại hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2022 tổ chức ngày 16/12 tại TP.HCM cho biết, thị trường bất động sản hiện nay có nhiều nét tương đồng so với giai đoạn 2007-2015.
Kỳ vọng tín hiệu đảo chiều thị trường bất động sản sẽ diễn ra vào cuối 2023, kịch bản thận trọng hơn là vào giữa năm 2024. (Ảnh minh họa)
Vị chuyên gia này đồng thời dựa trên ba chỉ báo gồm lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách bất động sản để đưa ra dự báo đảo chiều thị trường bất động sản thời gian tới.
Vào quý I/2012, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bắt đầu có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất huy động kỳ hạn 1-6 tháng. Và sau khoảng 1,5 năm, đến quý II/2013, thị trường bất động sản xuất hiện tín hiệu cân bằng thị trường, theo ông Quốc Anh cho hay
Ông Quốc Anh nói: “Nếu đối chiếu ở giai đoạn hiện tại, lãi suất kỳ hạn 1-6 tháng bắt đầu tăng lên từ quý II/2022. Như vậy, nếu giả định quý I/2023 NHNN bắt đầu thực hiện việc điều chỉnh lãi suất thì thị trường sẽ cân bằng và dự báo xuất hiện tín hiệu đảo chiều vào quý II/2024”.
Ở chỉ báo tăng trưởng tín dụng, vị chuyên gia Batdongsan nhìn nhận năm 2012, mục tiêu tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Tới năm 2013, tốc độ tăng trưởng tín dụng đạt 12% và lạm phát giảm còn 6%. Đồng thời, ngay sau khi nới lỏng, thị trường lập tức có tín hiệu đảo chiều.
Vị chuyên gia nhận định, tăng trưởng tín dụng là một trong những yếu tố tác động nhanh và trực tiếp lên thị trường bất động sản. “Chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng từ năm 2019 cho đến tháng 11/2022 đều ổn định ở mức 14%. Nếu nhà điều hành tiếp tục thực hiện việc nới chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2023 thì tín hiệu đảo chiều có thể sẽ xuất hiện ngay trong năm sau”.
Cùng với đó, ông còn cho biết chỉ báo chính sách bất động sản cũng có tác động nhanh và trực tiếp. Theo chuyên gia, năm 2011 bắt đầu có Nghị quyết 11 liên quan đến việc siết tín dụng, tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất và giảm tỷ trọng vốn vay cho lĩnh vực phí sản xuất, trong đó có bất động sản. Và phải sau 2 năm, Chính phủ mới bắt đầu "manh nha" chính sách nới lỏng tín dụng, hỗ trợ thị trường.
Ở đầu năm 2022, NHNN cũng có quyết định 422 gần như tương tự Nghị định 11 yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ cấp tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán...
Tuy nhiên, thị trường cũng đón nhận những thông tin tích cực như việc ban hành Nghị định 65 sửa đổi Nghị định 153 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Ngoài ra, Thủ tướng cũng có quyết định thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án và doanh nghiệp bất động sản.
Ông Anh cho biết: “Chưa phải mất đến 2 năm như giai đoạn trước, ở thời điểm hiện tại, Chính phủ đang phát tín hiệu tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhìn lại năm 2013, khi các chính sách hỗ trợ rõ nét hơn, thị trường ngay lập tức đảo chiều. Trong năm nay, chưa có một sự hỗ trợ cụ thể nào đối với lĩnh vực này. Tuy nhiên, chúng ta có thể kỳ vọng tín hiệu đảo chiều sẽ diễn ra vào cuối năm 2023”.
Bên cạnh đó, đơn vị này còn thực hiện một khảo sát với 442 môi giới dự báo thời điểm thị trường phục hồi. Kết quả cho thấy 34% đáp viên đánh giá khoảng quý III-IV/2023 sẽ là thời điểm mà thị trường bất động sản phục hồi trở lại và 23% có cái nhìn tích cực hơn khi cho rằng quý II/2023 thị trường sẽ có dấu hiệu đảo chiều.
Ông nói thêm: "Như vậy, có tới 57% môi giới nhìn nhận thị trường sẽ phục hồi trong năm 2023, điều này cho thấy niềm tin của thị trường vẫn còn rất lớn".
Nhà đầu tư, doanh nghiệp cần làm gì?
Ông Quốc Anh dành lời khuyên cho các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh này là cải thiện hồ sơ tín dụng. Bởi vì, ngay sau khi thị trường có tín hiệu đảo chiều, doanh nghiệp có thể tận dụng sức mạnh của tín dụng để đẩy mạnh hoạt động phát triển kinh doanh.
Đồng thời, doanh nghiệp nên phát hành trái phiếu minh bạch và cân nhắc để phù hợp với khả năng trả nợ. Bên cạnh đó cần đưa ra các phương án tài chính hấp dẫn cho người mua nhà và đẩy nhanh pháp lý, tiến độ dự án để có vốn từ nguồn khách hàng trả trước.
Cùng với đó, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia còn nhấn mạnh các doanh nghiệp nên cơ cấu lại, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá...
Bên cạnh cơ cấu lại các doanh nghiệp nên có phương án cụ thể, khả thi đối với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn 2023-2024 và đa dạng hóa nguồn vốn (tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, REIT...). "Dù doanh nghiệp găp bất kỳ thách thức hay khó khăn thì yếu tố phát triển bền vững và chuyển đổi số là không thể thiếu", TS. Cấn Văn Lực cho hay
Bên cạnh đó, ông Quốc Anh còn khuyến nghị người mua nhà nên cập nhật thông tin vĩ mô - tài chính - pháp lý một cách cách thường xuyên.
Đánh giá về tiềm năng thị trường BĐS, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng thị trường hiện tại vẫn có nhiều tiềm năng nhưng thiếu sự tự tin. Lực cầu vẫn có song niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường sụt giảm. Hầu hết các bên đang giữ tâm thế nghe ngóng và quan sát diễn biến thị trường.
“Chỉ số GDP của Việt Nam dự kiến tăng trưởng 7,5-8,2% cùng với CPI từ 3,8-4,2% cho thấy bức tranh chung duy trì tốc độ tăng trưởng, thu nhập người dân ổn định. Bên cạnh đó, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam còn thấp, đạt khoảng 40%, còn ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM chưa đến 50%. Với những đô thị lớn tập trung đông dân, kinh tế được đẩy mạnh đầu tư thì thị trường BĐS vẫn có nhiều cơ hội", ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.
| Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan chia sẻ, hai chỉ báo tăng trưởng tín dụng và chính sách bất động sản mang lại tác động nhanh và tích cực hơn tới tiến trình đảo chiều thị trường bất động sản. |
