Lượng nguồn cung sơ cấp ở mức thấp nhất
Với tốc độ đô thị hóa cùng làn sóng dịch chuyển lên các thành phố lớn đang tạo ra sức ép về nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung mới tại Hà Nội ở mức thấp trong hai năm qua. Chuyên gia Savills cho rằng, đối với những người đi tìm nhà để an cư, những căn hộ sơ cấp luôn là phương án hấp dẫn.
Theo thông tin cho biết, hiện nay, nguồn cung bất động sản nhà ở tại Hà Nội đang ở mức thấp. Theo số liệu từ Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, số lượng căn hộ mới tung ra thị trường năm 2018 đạt mức trên 30.000 căn và lên đến gần 40.000 vào năm 2019. Tuy nhiên, từ năm 2020, con số này giảm đáng kể, ở quanh mức 20.000 căn. Năm 2021 cũng ghi nhận lượng nguồn cung sơ cấp ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm.
Chuyên gia Savills cho rằng, đối với những người đi tìm nhà để an cư, những căn hộ sơ cấp luôn là phương án hấp dẫn. (Ảnh minh họa).
Tính đến quý I/2022, không có dự án mới được đưa ra thị trường mà toàn bộ nguồn cung sơ cấp đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án đã công bố. Điều này tương ứng với mức giảm 17% so với năm ngoái. Trong đó, phân khúc nhà ở giá rẻ cũng đang thiếu nguồn cung mới. Các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện có đã được hấp thụ hết.
Váo cáo quý IV/2021 của Savills Việt Nam về tốc độ đô thị hóa cho biết, dân số thành thị của Việt Nam được dự báo sẽ tăng thêm 10 triệu người trong thập kỷ tới, và tăng lên 44% vào năm 2030. Riêng tại Hà Nội, dân số dự kiến đạt 9 triệu người vào năm 2025, với dân số thành thị chiếm khoảng 61% tổng dân số - tăng từ mức 49% vào năm 2019.
Số liệu trên tương đương khoảng 72.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ trung bình hàng năm là 27.000. Từ năm 2022 đến năm 2025, 78.900 căn hộ sẽ mở bán. Do đó, có sự chênh lệch về nguồn cầu dự kiến và nguồn cung sơ cấp thực tế. Mặt khác, theo báo cáo của Savills, hơn 60% trong số 500 dự án của Hà Nội đã được bàn giao hơn 5 năm.
Người dân có xu hướng tìm căn hộ sơ cấp
Với tốc độ đô thị hóa ở mức 37%, nhiều người dân vẫn đang tìm kiếm nhà ở tại các khu vực thành phố lớn. Hạn chế về nguồn cung mới sẽ đẩy người mua sang thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, theo chia sẻ từ chuyên gia Savills, người dân có xu hướng lựa chọn căn hộ sơ cấp, trong đó chú ý hơn tới những sản phẩm mới được chào bán trên thị trường.
Ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý kinh doanh Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Quốc tế của Savills Hà Nội giải thích rằng sản phẩm mới từ chủ đầu tư thường có nhiều ưu điểm hơn đối với người mua nhà để ở.
Ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội.
Chuyên gia nhìn nhận: “Người mua với nhu cầu thực vẫn luôn tìm kiếm những sản phẩm có giá thành hợp lý và chất lượng đạt yêu cầu. Những đối tượng này thường ưu tiên những căn hộ sơ cấp bởi đây là các sản phẩm mới hoàn toàn, chưa bị khấu hao qua thời gian sử dụng. Khi lựa chọn căn hộ được chào bán lần đầu, thông thường người mua cũng không phải chịu nhiều áp lực về dòng tiền do được hưởng lợi từ các chính sách bán hàng của chủ đầu tư như hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng, thanh toán theo tiến độ và các ưu đãi khác".
Nếu mua lại một sản phẩm thứ cấp thì hầu hết người mua sẽ phải thanh toán toàn bộ trong thời gian rất ngắn để nhận bàn giao nhà. Đây là điều kiện mà những gia đình tài chính eo hẹp khó đáp ứng được.
Cùng với sự linh hoạt về nguồn tiền, giá trị của sản phẩm cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới quyết định của người mua. Mức giá của sản phẩm sơ cấp sẽ được xác định theo thời giá hiện tại. Đối với sản phẩm thứ cấp, chủ nhà khi mua được hưởng giá thấp hơn do tính theo mặt bằng trong quá khứ. Khi bán lại ở thời điểm hiện tại, họ luôn cố gắng bán theo mức giá của thị trường. Do vậy, giá cả sẽ có độ chênh lệch nhất định trong khi sản phẩm thực tế đã bị khấu hao tùy mức độ. Tâm lý chung của nhiều người mua không sẵn sàng trả thêm đối với một sản phẩm đã qua sử dụng.
Và một lý do khác khiến người dân ưu tiên các sản phẩm sơ cấp là bởi các dự án mới ngày càng chú trọng hơn về hệ thống tiện ích nội và ngoại khu như siêu thị, trường học, bệnh viện, khu vui chơi, khu tập thể thao. Nhiều dự án còn tập trung xây dựng công viên cây xanh, hồ nước nhằm cải thiện chất lượng không gian sống, cũng như mang đến cảnh quan đẹp mắt cho cư dân.
Với các dự án mới, người mua có thể lựa chọn từ danh mục sản phẩm đa dạng, tận hưởng các tiện ích nội khu và ngoại khu mới hoàn thiện. Việc được tự thiết kế nội thất căn hộ phù hợp với sở thích và chi phí là một điểm cộng khi mua sản phẩm mới, thay vì chọn sản phẩm thứ cấp với nội thất có sẵn hoặc mất nhiều chi phí phát sinh để cải tạo như ý.
Chuyên gia khuyến nghị: "Có thể thấy, đối với người mua nhà ở thực thì sản phẩm sơ cấp là sự lựa chọn tối ưu. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, các dự án cần có pháp lý rõ ràng và người mua nên đánh giá kỹ năng lực phát triển dự án của chủ đầu tư để tránh các rủi ro, vướng mắc trong quá trình bàn giao và sử dụng. Những dự án có chất lượng xây dựng và vận hành tốt sẽ luôn là sản phẩm được săn đón trong thị trường".
Chia sẻ tại tọa đàm mới đây, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, "Có một sự thực là chốn an cư cho độ tuổi dưới 30-35 ngày càng xa tầm tay của họ vì nguồn cung nhà giá tầm trung tại TP.HCM khan hiếm đến mức báo động", TS Khương nhấn mạnh.
TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam.
Còn nhớ, vào năm 2021, cũng tại buổi tọa đàm, TS. Sử Ngọc Khương phải thừa nhận: "Những căn hộ có giá 20 triệu đồng/m2 tại TP.HCM đã thuộc về lịch sử và căn hộ giá 40 triệu đồng/ m2 cũng sắp "tuyệt chủng" tại TP này. Đến hiện tại, không có nguồn cung căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 xuất hiện tại TP.HCM. Như vậy, với những dự án còn mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 ở hiện tại rất có thể sẽ "đi vào lịch sử" tuyệt chủng trong những năm tới khi giá BĐS chưa có dấu hiệu giảm nhiệt.
| Theo JJL (tập đoàn quản lý đầu tư và dịch vụ chuyên nghiệp dành cho các khách hàng mong muốn giɑ tăng giá trị tài sản bằng cách đầu tư vào bất động sản), việc thiếu vắng các dự án có giá bình dân cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư và nhà phát triển trong nước mở rộng thị phần, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình trong phân khúc này. Mặc dù lợi nhuận biên trên từng dự án có thể kém hấp dẫn hơn so với các phân khúc cao cấp nhưng quy mô tiềm năng rất lớn của phân khúc này sẽ là yếu tố hấp dẫn nên cân nhắc. Các dự án bình dân có tốc độ bán tốt hơn nhờ có mức giá thấp; nguồn cung tại phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự canh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn. JLL kỳ vọng trong những năm tiếp theo, các nhà phát triển có thể dồn sự quan tâm đến phân khúc có giá phải chăng. |
Nguồn: Kinh tế Môi trường
