Bất chấp thị trường chung trầm lắng, giá căn hộ vẫn neo cao
Theo Bộ Xây dựng, căn hộ bình dân có giá từ 25-30 triệu đồng/m2 còn rất ít, đơn cử tại 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM chỉ có 5 dự án nằm ở khu vực xa trung tâm như các quận/huyện.
Trong quý III/2022, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trung bình khoảng 47 triệu đồng/m2, tăng 11% theo năm và đạt mốc 15 quý tăng liên tiếp. Trong bối cảnh này, đa số người mua nhà ở thực ngày càng khó chạm tay tới tổ ấm trong mơ.
Căn hộ dưới 29 triệu/m2 sẽ sớm biến mất khỏi thị trường, phân khúc chung cư bình dân sẽ thiết lập mặt bằng giá tối thiểu mới. (Ảnh minh họa)
Bất chấp thị trường bất động sản trầm lắng những tháng qua do chịu ảnh hưởng từ chính sách thắt chặt tín dụng, lạm phát leo thang, kinh tế thế giới bất ổn; chung cư là một trong số ít phân khúc có dấu hiệu khởi sắc. Theo báo cáo quý III/2022 của Savills, lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội đạt 3.605, tăng 61% theo quý và 49% theo năm.
Ngược với tỷ lệ hấp thụ khả quan, nguồn cung căn hộ mở bán mới chưa thấy dấu hiệu hồi phục so với giai đoạn trước Covid-19. Tính trong 9 tháng đầu năm 2022, Hà Nội có hơn 8.700 sản phẩm chung cư được Sở Xây dựng Hà Nội phê duyệt đủ điều kiện bán hàng, bằng 49,4% năm 2020 và 32,7% năm 2019.
Do nguồn cung hạn chế, chất lượng các dự án ngày một được cải thiện cùng với giá vật liệu xây dựng tăng cao là những yếu tố chính thúc đẩy gia căn hộ tăng. Báo cáo thị trường của CBRE cho thấy giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý III/2022 trung bình đạt 1.896 USD/m2 (tương đương 47 triệu/m2), cao hơn 23% so với cùng kỳ năm trước.
Như dự án Heritage West Lake (677 Lạc Long Quân, Tây Hồ) có giá trung bình 120 triệu đồng/m2, tòa căn hộ Green Diamond (93 Láng Hạ, Đống Đa) và Epic Tower (19 Duy Tân, Cầu Giấy) đều có giá khoảng 80 triệu đồng/m2.
Không chỉ các quận nội thành, những khu vực mới phát triển như Từ Liêm hay Gia Lâm cũng ghi nhận mức giá sơ cấp tăng 62-82% so với thời điểm trước đại dịch, theo CBRE .
Cụ thể, tòa The Lake Premium thuộc dự án Imperia Smart City, nằm trong khu đô thị Vinhomes Smart City (Tây Mỗ, Nam Từ Liêm) đang được chào bán với mức giá từ 55-70 triệu đồng/m2 tùy tầm view.
Còn dự án MHD Trung Văn (29 Tố Hữu, Nam Từ Liêm) có giá bán trung bình 45 triệu/m2, căn hộ bàn giao thô. Trong khi đó, tòa căn hộ Hoàng Thành Pearl (Cầu Diễn, Nam Từ Liêm) cũng ghi nhận mức giá 50 - 55 triệu/m2. Tại Gia Lâm, phân khu The Zurich, dự án The Metropolitan thuộc Vinhomes Ocean Park cũng có giá bán khoảng 50 triệu/m2.
Theo CBRE - là công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới nhận định về giá căn hộ thời gian sắp tới, nhận định rằng với khối lượng nguồn cung mới ở ngưỡng tương đối hạn chế, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội sẽ tiếp tục đạt tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hàng năm từ 9-10% tới năm 2024.
Hà Nội vắng bóng căn hộ giá dưới 29 triệu đồng/m2
Khi đà tăng giá nhanh chóng, tại Hà Nội vắng bóng căn hộ giá dưới 29 triệu đồng/m2. Thị trường đang phát triển theo mô hình tháp ngược khi số lượng căn hộ cao cấp chiếm lĩnh thị trường còn căn hộ giá bình dân phù hợp với tài chính của đại đa số khách hàng thì dường như tuyệt chủng.
Thị trường Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2022 tiếp tục chứng kiến sự chuyển dịch cơ cấu khi sản phẩm căn hộ cao cấp chiếm tới 59% nguồn cung mở bán mới trong quý. Báo cáo quý III của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra nguồn cung chung cư chủ yếu là sản phẩm cao cấp, chiếm 62% trong khi căn hộ bình dân chỉ đạt 4,7% tổng lượng cung.
Về mức giá, Bộ Xây dựng cho biết căn hộ giá từ 30-50 triệu/m2 là dòng sản phẩm chủ đạo trên thị trường ở thời điểm hiện tại, phân khúc giá 25-30 triệu/m2 hầu như không có.
Theo thông tin cho thấy, thị trường Hà Nội hiện có hai dự án đang mở bán ghi nhận mức giá từ 25 triệu/m2 là Tecco Garden (Thanh Trì) và Eurowindow River Park (Đông Anh) với tòa Park 1, Park 2. Cả 2 dự án đều sở hữu vị trí tiềm năng, dễ dàng kết nối tới các quận trung tâm và đã sẵn sàng bàn giao nhà.
Dự án Tecco Garden tọa lạc ngay tại trung tâm khu đô thị Tứ Hiệp, thuận tiện di chuyển thông qua hệ thống giao thông huyết mạch gồm đường Vành đai 3, cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ và QL1A. Trong khi đó, Eurowindow River Park nằm ngay chân cầu Đông Trù, chỉ cách trung tâm Hoàn Kiếm 15 phút di chuyển.
Nếu như với 3,3 tỷ đồng, gia đình đa thế hệ sở hữu ngay căn hộ 4 phòng ngủ rộng rãi tại Tecco Garden, được nhận nhà ở ngay thì tại Eurowindow River Park, một căn 3 phòng ngủ có mức giá chỉ 2 tỷ đồng, chuẩn bị bàn giao tòa Park 1, Park 2.
Mặc dù các ngân hàng vừa đồng loạt điều chỉnh tăng lãi suất vay nhưng cả 2 dự án kể trên đều đang được áp dụng chính sách bán hàng ưu đãi, hỗ trợ tài chính cho người mua nhà. Cụ thể, khách hàng được giải ngân vay 65% giá trị căn hộ với lãi suất 0% trong 12-18 tháng hoặc chiết khấu 8% khi thanh toán sớm.
Trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng, lạm phát leo thang và nguồn cung hạn chế, chuyên gia cho rằng người dân nên quyết định xuống tiền mua nhà sớm nếu đã chuẩn bị sẵn sàng về tài chính. Dự báo, căn hộ dưới 29 triệu/m2 sẽ sớm biến mất khỏi thị trường, phân khúc chung cư bình dân sẽ thiết lập mặt bằng giá tối thiểu mới.
TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services mới đây trao đổi với báo chí trước đó cho rằng, không chỉ riêng tại Hà Nội hay loại hình căn hộ, giá bán bất động sản đang có xu hướng tăng tại hầu hết khu vực.
Theo vị chuyên gia này nguyên nhân chủ yếu do chi phí đầu vào tăng và thủ tục phức tạp như tính pháp lý, nguyên vật liệu và nhiều yếu tố khách quan khác (sự thay đổi nhu cầu bất động sản do bất ổn kinh tế, lạm phát gia tăng)...
"Đối với loại hình căn hộ tại Hà Nội, trong 2 năm trở lại đây, nguồn cung mới đã giảm 20-40%/năm, gây ra tình trạng khan hiếm giỏ hàng căn hộ mới. Đặc biệt quá trình hoàn thiện pháp lý để phát triển dự án còn tồn đọng nhiều trở ngại, số dự án cấp phép mở bán hạn chế dẫn đến tình trạng tăng giá bán ở loại hình căn hộ", ông Khôi phân tích.
| TS. Phạm Anh Khôi cho hay: “Quá trình hoàn thiện pháp lý để phát triển dự án còn tồn đọng nhiều trở ngại, số dự án cấp phép mở bán hạn chế dẫn đến tình trạng tăng giá bán ở loại hình căn hộ chung cư”. |
