Vũ Quế Lâm ·
14 tuần trước
 5401

Chuyên gia cảnh báo phương thức 'Home for home' của Masterise Homes có thể tồn tại những rủi ro nào cho khách hàng?

Phương thức 'Home for home' hay còn gọi là nhà đổi nhà được khởi xướng bởi Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Masterise Homes và Ngân hàng Techcombank. Tuy nhiên, tôi muốn hỏi rằng có bao nhiêu nhà đầu tư hiểu biết cụ thể về tính pháp lý của phương thức 'Home for home' hay còn gọi là 'nhà đổi nhà'? 

Phương thức 'Home for home' và những cảnh báo rủi ro

Thị trường BĐS đang xuất hiện phương thức kinh doanh mới dành cho khách hàng mua nhà mới gần như không cần vốn. 

Như trên thị trường hiện nay, thì phương thức nhà đổi nhà kể trên được khởi xướng bởi Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Masterise Homes và Techcombank. Khách hàng chỉ cần có sẵn một bất động sản (BĐS) hay tài sản nào đó, khách hàng có thể được chủ đầu tư kết hợp với ngân hàng đảm bảo khoản vay để mua tài sản khác không phải bỏ thêm tiền.

Home for home

Khoảnh khắc công bố giải pháp nhà ở Home for Home - Nhà đổi nhà đầu tiên tại Việt Nam

Cụ thể, vào tháng 5/2021 vừa qua, Masterise Homes - nhà phát triển bất động sản hàng hiệu phối hợp cùng Ngân hàng Techcombank ra mắt giải pháp “Home for Home”. Tại buổi ra mắt này, giải pháp “Home for Home” được giới thiệu là phương án hỗ trợ các gia đình hoặc cá nhân dễ dàng nâng tầm cuộc sống từ chỗ ở hiện tại sang các dự án cao cấp mà không cần bất kỳ khoản thanh toán nào đến khi nhận nhà.

Những dự án cao cấp của Masterise Homes được áp dụng trong chương trình là Masteri Waterfront, Masteri West Heights tại Hà Nội và Masteri Centre Point tại TP.HCM.

Ví dụ, khi mua căn hộ dự án có giá 5 tỷ đồng, khách hàng chỉ đặt cọc khoảng 50 triệu đồng cho đến khi nhận nhà. Khách hàng thế chấp căn nhà cũ đang có tương đương khoản vay để thanh toán 30% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới.
 
Đồng thời thế chấp căn hộ mới đảm bảo cho khoản vay để thanh toán 70% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới (phần giá trị hợp đồng còn lại). Đây là trường hợp khách hàng vay tín dụng 100% giá trị hợp đồng mua nhà, được thế chấp bằng căn nhà cũ và căn nhà mới nhưng chỉ bỏ ra 50 triệu đồng đặt cọc, thậm chí không cần số tiền này.
nhà đổi nhà
 
Một trong những dự án trên địa bàn TPHCM được chủ đầu tư tung ra chương trình bán hàng nói trên là dự án chung cư D-Homme (quận 6), do DHA Corporation làm chủ đầu tư.
 
Tuy nhiên, xung quanh “đòn bẩy” này đã có nhiều ý kiến trái chiều về tính rủi ro của phương thức này. 

HoREA cảnh báo rủi ro khi tham gia phương thức 'Home for home'

Đi kèm với những thông tin về sự tiện lợi của phương thức "nhà đổi nhà" này, thì nhiều chuyên gia cũng cảnh báo rủi ro.
 
Theo phân tích của nhiều chuyên gia, đây là phương thức mua bán nhà kết hợp hoán đổi nhà giúp khách hàng không phải bỏ ngay khoản tiền mặt lớn mà vẫn có được căn nhà mới. Phương thức này vừa tác động giúp phát triển thị trường BĐS thứ cấp (mua bán nhà cũ), vừa giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản bảo đảm, gần như không có rủi ro.
 
Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng đã cảnh báo khách hàng cân nhắc khi tham gia phương thức Home for home. Bởi nếu so sánh với phương thức mua nhà truyền thống hiện nay, khách hàng trả trước 30% hợp đồng mua nhà, nếu căn nhà giá 5 tỉ đồng thì chỉ vay 70% là 3,5 tỉ đồng và chỉ cần thế chấp bằng chính căn hộ mua. Nếu lãi suất 10% thì khách hàng trả lãi vay 29,1 triệu đồng/tháng (thế chấp 1 căn nhà).

Còn nếu thực hiện phương thức mới của chủ đầu tư, khách hàng vay đến 100% hợp đồng mua nhà (vay 5 tỉ đồng) và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ (thế chấp 2 căn nhà). Nếu lãi suất 10% thì mỗi tháng khách hàng phải trả lãi vay 41,6 triệu đồng.

Theo HoREA, ở phương thức mua bán này, khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm là căn nhà cũ, do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường.

Khách hàng có thể chịu thua thiệt là vậy, nhưng phương thức mua bán này rất có lợi cho chủ đầu tư dự án (được nhận đủ 100% tiền bán nhà, đúng ra là chỉ nhận đến 95% giá trị hợp đồng, còn 5% nhận sau khi làm xong sổ hồng, lại được quyền xử lý căn nhà thế chấp, vừa có nguồn khách hàng tiềm năng), đồng thời vừa có lợi cho ngân hàng cung cấp tín dụng (vì có các khoản vay lớn có tài sản đảm bảo), cũng như phần nào có lợi cho khách hàng, nhất là đối với khách hàng quá bận rộn, nhưng có thu nhập ổn định, sớm được đổi sang nhà mới.
home for home
Masterise Homes là đơn vị khởi xướng Home for homes tại Việt Nam
 
Hơn nữa, khi tìm hiểu kĩ về phương thức mua - bán nhà "Home for home", trao đổi với PV Lao Động, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn Giám đốc Công ty Luật TGS (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho hay có 3 vấn đề cần giải đáp kĩ lưỡng, đó cũng là những câu hỏi mà những người mua nhà muốn mua nhà mới theo phương thức "đổi nhà 0 đồng" kể trên cần giải đáp. Đó là:

Thứ nhất, theo điều kiện được chủ đầu tư đưa ra, nhà đầu tư phải đặt cọc vài chục triệu rồi mới được tư vấn mua nhà. Nếu không ưng thuận, khách hàng có phải trả lại tiền cọc không?

Thứ hai, với phương thức này, nhà đầu tư buộc phải bán nhà cũ cho chủ đầu tư hoặc ngân hàng. Vậy giá bán sẽ theo thỏa thuận hay qua tổ chức thẩm định giá? Nếu qua thẩm định thì nhà đầu tư sẽ phải chịu phí thẩm định cao, tính theo % giá trị bất động sản.

Thứ ba, trường hợp thời gian bàn giao nhà kéo dài nhiều năm, ngân hàng có tính lãi thời gian lãi quá hạn, siết nhà phát mãi do vi phạm thời hạn thanh toán hay không?

Trường hợp chủ đầu tư không đủ điều kiện để thực hiện dự án đến cùng, ngân hàng có hoàn trả nhà cũ cho nhà đầu tư và tính lãi với số tiền mà ngân hàng đã chuyển cho nhà đầu tư hay không?

Việc chủ đầu tư tung hàng loạt chính sách bán hàng hiện nay để kích cầu trong bối cảnh tài chính của khách hàng bị ảnh hưởng bởi Covid- 19, sẽ giúp khách hàng có thêm nhiều cơ hội sở hữu nhà hơn. Tuy nhiên, đây có phải là “chiêu kích thích” từ chủ đầu tư? Bởi càng vay ngân hàng nhiều càng gánh lãi suất nhiều?

Thêm nữa, cần nhấn mạnh một điều rằng, khi tham gia  khách hàng phải chi trả phần lãi suất gần gấp đôi so với cách vay thông thường, vì phải trả lãi cho 100% giá trị hợp đồng thay vì 70% giá trị hợp đồng nếu chỉ thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai. Bơi vậy, trước khi bắt đầu tham gia phương thức này, cần cân nhắc kĩ lưỡng để dự phòng rủi ro có thể xảy ra, cân nhắc kĩ lưỡng để không phải chịu thiệt thòi.