Liên quan đến công tác quản lý quỹ đất dự kiến khai thác để tạo nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội thành phố giai đoạn 2023 - 2025, định hướng giai đoạn 2026 - 2030, UBND TP Hà Nội cho biết, đã rà soát quỹ đất dự kiến đối ứng cho các dự án BT nhưng hiện nay không đủ điều kiện triển khai theo quyết định của Luật Đầu tư.
Theo UBND TP Hà Nội, trong 91 dự án dự kiến thực hiện theo hình thức BT phải rà soát, dừng công tác chuẩn bị đầu tư, có nhiều công trình trọng điểm cũng nằm trong danh sách.
Phối cảnh dự án cầu Trần Hưng Đạo qua sông Hồng bị tạm dừng
Cụ thể, có 39 dự án BT đã xác định được quỹ đất dự kiến đối ứng, khoảng 5.794ha, gồm 3ha (1 dự án) đã giải phóng mặt bằng; 12,47ha (2 dự án) là trụ sở làm việc thuộc địa phương quản lý; 5.778,53ha (36 dự án) chưa giải phóng mặt bằng.
52 dự án BT chưa xác định rõ ranh giới, quy mô quỹ đất đối ứng/quỹ đất đối ứng chưa phù hợp/chồng lấn ranh giới dự án.
Trong số 39 dự án BT đã xác định được quỹ đất dự kiến đối ứng, có nhiều dự án của các “ông lớn” bất động sản như: Dự án Vành đai 3,5 - xây dựng nút giao giữa Vành đai 3,5 với Đại lộ Thăng Long do Công ty CP Him Lam đề xuất. Quỹ đất dự kiến thanh toán là 320ha, nằm ngoài đê tả sông Hồng (từ cầu Chương Dương đến cầu Thanh Trì) trên địa bàn các phường Long Biên, Cự Khối, Bồ Đề, Thạch Bàn (quận Long Biên) và xã Đông Dư (huyện Gia Lâm).
Dự án đường trục phát triển kinh tế Miếu Môn – Hương Sơn do Liên danh Công ty CP Xuất nhập khẩu Hà Nội (Geleximco) và Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và phát triển hạ tầng (ICID) đề xuất. Quỹ đất dự kiến thanh toán là hơn 310ha, tại khu du lịch Quan Sơn (Mỹ Đức)
Dự án Vành đai 2,5 – Đoạn từ khu đô thị mới Dịch Vọng – Dương Đình Nghệ do Công ty CP Xuất nhập khẩu Hà Nội (Geleximco) đề xuất. Quỹ đất dự kiến đối ứng là 111,8ha tại khu đất thuộc phân khu N7 và phân khu N9, huyện Đông Anh.
Dự án Trục Tây Thăng Long qua địa bàn huyện Đan Phượng do Công ty TNHH Đầu tư Louis Land đề xuất với đất dự kiến đối ứng là hơn 156ha tại khu đất vị trí S1, xã Tân Lập, huyện Đan Phượng.
Dự án xây dựng đường Tố Hữu kéo dài, dự kiến bố trí hơn 725ha trả cho nhà đầu tư tại khu đô thị mới Tây Nam An Khánh, khu đô thị nhà vườn sinh thái nông nghiệp Yên Nghĩa, khu đô thị nhà vườn sinh thái nông nghiệp Chương Mỹ - Quốc Oai…
Một số công trình trọng điểm cũng nằm trong danh sách này. Có thể kể đến như đường Vành đai 3,5, đoạn từ Phúc La – Văn Phú đến cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ do Liên danh Công ty CP Eurowindow Holding, Công ty CP Đầu tư Xây dựng và phát triển Đông Dương, Công ty CP Đầu tư thương mại và Bất động sản Thế Vinh đề xuất. Quỹ đất đối ứng dự kiến 176ha thuộc một phần ô quy hoạch C1 của phân khu S5 xã Đại Áng (huyện Thanh Trì);
Dự án Vành đai 4, đoạn từ cao tốc Hà Nội – Lào Cai đến quốc lộ 32, đoạn từ quốc lộ 32 đến cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ do Công ty CP Tập đoàn T&T đề xuất, dự kiến đối ứng hơn 1.000ha tại các khu đất trên địa bàn huyện Thanh Trì, Hoài Đức, Thường Tín, Đan Phượng, Đông Anh, quận Bắc Từ Liêm.
Một công trình trọng điểm khác là dự án cầu Trần Hưng Đạo qua sông Hồng do Công ty CP Him Lam đề xuất, quỹ đất dự kiến đối ứng cho nhà đầu tư là 120ha.
Dự án cầu Giang Biên và đường nối hai đầu cầu do Công ty CP Phát triển đô thị Việt Hưng đề xuất, dự kiến đối ứng hơn 62ha tại huyện Gia Lâm.
Dự án xây dựng tuyến đường trên cao nối từ Vành đai 2 đến Vành đai 3, dự kiến bố trí đối ứng 590ha đất tại các xã Phú Mãn, Thanh Hoà (huyện Quốc Oai) và các xã Tiến Xuân, Yên Bình (Thạch Thất)…
Đường trục kinh tế Bắc Nam tỉnh Hà Tây (cũ) do Công ty CP Tập đoàn Nam Cường đề xuất, dự kiến bố trí đối ứng hơn 940ha đất tại khu đô thị mới thị trấn sinh thái Phúc Thọ và thị trấn sinh thái Quốc Oai.
Dự án Đường trục trung tâm huyện Đông Anh do Liên danh Công ty CP Tập đoàn dược phẩm Vimedimex và Công ty CP Bất động sản Đông Anh đề xuất, quỹ đất dự kiến thanh toán hơn 209ha đất tại huyện Đông Anh…
Trong số 52 dự án BT chưa xác định rõ ranh giới, quy mô quỹ đất đối ứng/quỹ đất đối ứng chưa phù hợp/chồng/lấn ranh giới dự án, có nhiều đoạn dự án của Vành đai 2,5; Vành đai 3; Vành đai 3,5; Vành đai 5.
Bên cạnh đó, cũng có nhiều công trình trọng điểm như: Cầu Tứ Liên và đường từ cầu Tứ Liên đến cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên do Công ty CP Tập đoàn Mặt trời – Sun Group đề xuất; dự án cầu Thượng Cát; cầu Đuống 2…
Dự án cầu Hồng Hà và đường dẫn 2 đầu cầu thuộc đường Vành đai 4 do Công ty CP Tập đoàn Hoành Sơn đề xuất; Dự án Đầu tư xây dựng đường vành đai thị trấn Quốc Oai do Công ty CP Tasco đề xuất…
Các dự án BT Hà Nội vướng mắc ở đâu?
Nhiều chuyên gia cho rằng, có 3 nhóm vướng mắc đối với các dự án BT trên địa bàn TP Hà Nội.
Cụ thể, Nhóm 1, vướng mắc phát sinh từ quy định pháp luật về thanh toán cho nhà đầu tư.
Hệ thống quy định pháp luật trong thời gian qua ban hành chậm, chưa thống nhất: Năm 2007 ban hành nghị định 78/2007/NĐ-CP, năm 2009 ban hành nghị định 108/2009/NĐ-CP, năm 2015 ban hành nghị định 15/2015/NĐ-CP, năm 2018 ban hành nghị định 63/2018/NĐ-CP quy định về đầu tư theo hình thức đối tác công tư và năm 2020 ban hành Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư - PPP.
Ví dụ như giao đất đối ứng thanh toán mâu thuẫn với Luật Đất đai 2013 (Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất); chưa có quy định đối với trường hợp trong quỹ đất đối ứng dự kiến thanh toán có quỹ đất công nằm xen kẹt ...và cấp thẩm quyền chậm ban hành Nghị định, Thông tư hướng dẫn.
Trường hợp tổ chức đấu giá quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư: Tiền thu được sau khi đấu giá được nộp vào ngân sách và hiện nay không có quy định, khung pháp lý về thanh toán cho các dự án BT bằng ngân sách nhà nước (tiền thu từ đấu giá đất để đầu tư dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư công).
Về thanh toán cho các dự án BT đang triển khai thực hiện chuyển tiếp (theo Luật PPP năm 2020) nhưng chưa được thanh toán có khó khăn vướng mắc: Tại các Hợp đồng BT đã ký kết trước năm 2018 đã dự kiến quỹ đất đối ứng để thanh toán. Hiện nay giá trị quỹ đất (tiền sử dụng đất được xác định tại thời điểm quyết định giao đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013) thanh toán đã tăng, lớn hơn nhiều lần so với giá trị công trình BT được phê duyệt.
Về nguyên tắc áp dụng quy định pháp luật phải thực hiện thanh toán theo Luật PPP năm 2020 (Điều 101 quy định thanh toán theo quy định của hợp đồng BT đã ký kết và quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng). Tuy nhiên, như vậy không đảm bảo phù hợp quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017, Nghị định số 69/2019/NĐ-CP ngày 15/8/2019 của Chính phủ và Nghị định số 35/2021/NĐCP ngày 29/3/2021 Chính phủ (thanh toán theo nguyên tắc ngang giá).
Theo quy định của Luật PPP năm 2020 Dự án đã ký kết hợp đồng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo quy định của hợp đồng BT đã ký kết... Hiện nay, có một số dự án đã ký kết hợp đồng, chưa triển khai thực hiện do một số nguyên nhân chủ quan, khách quan (do quy hoạch cần phải phê duyệt điều chỉnh, do còn nhiều khiếu kiện, do dịch bệnh Covid...). Việc tiếp tục thực hiện theo hình thức Hợp đồng BT không còn phù hợp, cần nghiên cứu chuyển đổi sang hình thức đầu tư công để đẩy nhanh tiến độ. Tuy nhiên, hiện chưa có quy định về trình tự, thủ tục, thẩm quyền quyết định nguồn kinh phi bồi thường cho Nhà đầu tư có dự án BT phải chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
Nhóm 2, vướng mắc do thiếu quy định để thực hiện ở cấp nghị định hoặc quy định còn cách hiểu chưa thống nhất. Có dự án được phê duyệt và ký kết hợp đồng BT từ năm 2008, trong đó đã giao và xác định giá trị quỹ đất thanh toán. Nay dự án phải phê duyệt điều chỉnh (tiếp tục thực hiện giai đoạn 2 của dự án), nhưng chưa có quy định cụ thể về phương pháp xác định tổng vốn đầu tư, xác định đơn giá, định mức, biện pháp thi công, các loại vật tư, vật liệu đối với khối lượng các hạng mục sẽ thực hiện tại thời điểm hiện nay so với thời điểm phê duyệt Dự án.
Nhóm 3, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng. Ví dụ công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư còn vướng mắc về cơ chế, chính sách xác định nguồn gốc đất, tái định cư; quy trình giải phóng mặt bằng phức tạp, phải thực hiện đầy đủ các bước theo quy định đối với từng phương án cụ thể… gây khó khăn trong thực hiện, dẫn đến làm chậm quá trình thực hiện, làm tăng giá trị các dự án BT.
TS Nguyễn Xuân Thủy - nguyên Giám đốc Nhà xuất bản Giao thông Vận tải - nhận định, thời gian vừa qua, nhiều dự án BT trọng điểm bất ngờ phải dừng lại là điều đáng tiếc vì đây là những dự án được người dân kỳ vọng sẽ mở rộng cửa ngõ Thủ đô, giảm ùn tắc ở các tuyến phố, xóa điểm đen giao thông.
Theo TS Nguyễn Xuân Thủy, về việc dừng lại các dự án BT để rà soát, các cơ quan chức năng cần phải giải thích rõ cho người dân được biết.
Đề cập đến nội dung này, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - phân tích, những dự án BT tại Hà Nội có vai trò rất quan trọng vì nó huy động được nguồn lực lớn trong xã hội.
Theo ông Điệp, từ 91 dự án BT dừng triển khai, Hà Nội có thể lựa chọn những dự án có tác động lớn, nhà đầu tư đủ mạnh, từ đó cân nhắc để tiếp tục triển khai, nếu như không tháo gỡ vướng mắc kịp thời cho các dự án BT này thì rất thiệt thòi cho Thủ đô Hà Nội.
Để tạo nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội thành phố giai đoạn 2023 - 2025, định hướng giai đoạn 2026 - 2030, UBND TP Hà Nội cho biết, có 5 quỹ đất dự kiến khai thác gồm: Quỹ đất 20, 25% tại các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị; Quỹ đất dự kiến đối ứng cho các dự án BT nay không đủ điều kiện triển khai theo quy định của Luật Đầu tư; Quỹ đất di dời cơ sở không phù hợp quy hoạch; Quỹ đất do Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội đang quản lý và quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất.
Các quỹ đất còn lại, việc quản lý thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công và các quy định pháp luật có liên quan.
Theo Tạ Nhị/Diễn Đàn Sự Thật
https://web.facebook.com/groups/4054824701243922/posts/7120314628028232
