Góp ý bổ sung một số quy định về chính sách nhà ở xã hội (NƠXH) của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Bộ Xây dựng mới đây, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã thẳng thắn chỉ ra các nguyên nhân khiến nhiều người giàu, đi ôtô vẫn “đủ điều kiện khó khăn” để mua NƠXH. Qua đó, HoREA cho rằng NƠXH chỉ nên cho thuê hoặc trả góp dài hạn chứ không nên để bán sẽ tạo nghịch lý người giàu tranh mua NƠXH.
Theo HoREA, nguyên nhân dẫn đến tình trạng người giàu tranh suất mua NƠXH hoặc có người giàu là chủ sở hữu căn hộ chung cư NƠXH là do các tiêu chí về điều kiện của các đối tượng hưởng chính sách về NƠXH còn nhiều lỗ hổng (ảnh: T/L).
Nên quy định 2 loại NƠXH
Tại Văn bản số 99/2023/CV-HoREA, Hiệp hội nhận thấy, Luật Nhà ở 2005 chỉ quy định 02 loại NƠXH gồm NƠXH cho thuê và NƠXH thuê mua. Nhưng, kể từ năm 2010 đến nay thì Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Luật Nhà ở 2014 và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đều quy định 03 loại NƠXH (gồm NƠXH cho thuê, NƠXH cho thuê mua và NƠXH để bán) và mới đây có ý kiến đề nghị Luật Nhà ở chỉ quy định 01 loại NƠXH cho thuê mà thôi.
Do đó, Hiệp hội đề xuất chỉ nên quy định 2 loại NƠXH gồm NƠXH cho thuê và NƠXH bán trả góp dài hạn, không quy định loại NƠXH để bán và NƠXH cho thuê mua.
Theo HoREA, NƠXH để bán kiểu mua đứt, bán đoạn, bán NƠXH để thu tiền ngay là không phù hợp với chính sách NƠXH tạo điều kiện cho người thu nhập thấp đô thị, đã có một phần nguồn lực tài chính thì được hỗ trợ tín dụng ưu đãi để tạo lập nhà ở, thông qua chính sách NƠXH bán trả góp dài hạn.
Cách gọi NƠXH để bán dễ dẫn đến sự nhìn nhận sai lệch là NƠXH được mua đứt, bán đoạn trả tiền ngay, mà việc mua đứt, bán đoạn nhà ở nên để cho doanh nghiệp tư nhân đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại, điển hình là khoản 5 Điều 63 Luật Nhà ở 2014 đã quy định.
Việc ứng tiền trước của người mua NƠXH quy định tại Điều này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.
Nhưng, tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Phương thức thanh toán này không khác gì quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai đối với nhà ở thương mại tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Bên cạnh đó, HoREA đánh giá thực tiễn 17 năm qua cũng cho thấy việc thực hiện chính sách NƠXH thuê mua chỉ áp dụng cho các dự án NƠXH đầu tư bằng ngân sách Nhà nước, mà số lượng dự án này rất ít.
Đối với ý kiến đề xuất chỉ quy định 1 loại NƠXH để cho thuê, Hiệp hội nhận thấy ý kiến này khá cực đoan vì gần như quay trở lại thời kỳ chỉ có loại nhà ở công lập cho thuê.
Tiêu chí về điều kiện thu nhập còn nhiều lỗ hổng
HoREA nhận định, nguyên nhân dẫn đến tình trạng người giàu tranh suất mua NƠXH hoặc có người giàu là chủ sở hữu căn hộ chung cư NƠXH là do các tiêu chí về điều kiện của các đối tượng hưởng chính sách về NƠXH tưởng chừng rất chặt chẽ, nhưng thực ra là chưa chặt chẽ và chưa sát với thực tế cuộc sống và có thể “lách”… Trong đó, tiêu chí về điều kiện thu nhập của đối tượng cũng còn nhiều lỗ hổng và cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng trên.
Bởi, hiện Luật Nhà ở chỉ quy định đối tượng hưởng chính sách NƠXH phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập từ nhà tiền công, tiền lương, mà không tính các khoản thu nhập khác không phải là tiền công, tiền lương.
Bên cạnh đó, Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cho phép miễn thuế TNCN đối với 16 trường hợp, trong đó miễn thuế TNCN đối với các trường hợp thu nhập từ lãi tiền gửi tại các tổ chức tín dụng, thu nhập từ kiều hối.
Do đó, HoREA cho rằng, đối với khoản thu nhập từ tiền gửi tiết kiệm của người về hưu, già yếu, mất sức lao động, hoặc số tiền kiều hối có giá trị không lớn để cải thiện cuộc sống thì quy định miễn thuế TNCN là chính xác và nhân văn.
Tuy nhiên, Hiệp hội cũng cho rằng sẽ không hợp lý khi cho miễn, không đánh thuế TNCN đối với các khoản thu nhập rất lớn từ lãi tiền gửi tiết kiệm hoặc từ kiều hối. Và những người có khoản thu nhập lớn từ nguồn tiền này vẫn được mua NƠXH.
Ngoài điều kiện về thu nhập với đối tượng hưởng chính sách NƠXH là không thuộc diện không phải nộp thuế TNCN hoặc thuộc diện phải nộp thuế TNCN bậc 1 của các bậc chịu thuế, thì cần bổ sung thu nhập chịu thuế còn bao gồm các khoản thu nhập khác không phải là tiền công, tiền lương.
Với những lập luận trên, HoREA cho rằng rất cần thiết sửa đổi Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân và khoản 1 Điều 75 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.
