Đinh Hà ·
9 tuần trước
 10264

Dự án Cityland Garden Hills đã vượt qua cơ quan chức năng để hoàn thành các sai phạm như thế nào?

Thanh tra Chính phủ đã có kết luận rằng việc UBND TP.HCM giao đất cho Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Thành phố là chưa phù hợp với quy định. Ngoài ra, việc công ty này thay đổi vốn điều lệ bất thường cũng làm dấy lên không ít nghi vấn cho dư luận. Bên cạnh đó, tôi cũng đặt nghi vấn rằng sai phạm của dự án Cityland Garden Hills có sự dung túng và ngó lơ không khi đến tận khi dự án hoàn thành mới phát hiện ra sai phạm?

Tiền thân là đất thuộc Bộ Quốc Phòng

Dự án Cityland Garden Hills có địa chỉ tại số 168 Phan Văn Trị, quận Gò Vấp, TP.HCM do Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố (Cityland) là chủ đầu tư với tổng diện tích đất là 121.147,36 m2. Khu đất này tiền thân do Tổng cục Hậu cần thuộc Bộ Quốc Phòng tiếp quản, sử dụng từ năm 1975. Ngày 31/3/2005, UBND Thành phố cấp Giấy CNQSD đất cho Tổng kho 186 - Cục Xăng dầu, Tống cục Hậu cần với mục đích sử dụng là đất quốc phòng với thời hạn sử dụng lâu dài.

dự án cityland garden hills

Trong đó, khoảng 2.700 m2 đất được sử dụng để xây dựng Trụ sở văn phòng làm việc và do Công ty 394 thuộc Bộ Quốc phòng ; khoảng 7.022m2 do Trung tâm y tế dự phòng quản lý, sử dụng; phần diện tích còn lại khoảng 140.027 m2 do Tổng cục Hậu cần quản lý, sử dụng.

Ngày 3/7/2008, Bộ Quốc phòng có công văn cho phép Tổng cục Hậu cần được di chuyến Tổng kho 186 đến đóng quân tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai và đề nghị UBND Thành phố quyết định thu hồi đất quốc phòng của Tổng kho 186 để giao cho Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố quản lý đầu tư xây dựng khu nhà ở.

Ngày 04/9/2008, Thủ tướng Chính phủ ra công văn chấp thuận Việc di dời Tổng kho 186.

Sau đó, ngày 5/9/2011 , Thủ tướng Chính phủ giao UBND thành phổ Hồ Chỉ Minh quyết định thu hồi cơ sở nhà, đất của Tổng kho 186, Bộ Quốc phòng tại 168 đường Phan Văn Trị, phường 5, quận Gò Vấp, đồng thời chuyển mục đích sử dụng, quản lý và sử dụng đất nêu trên theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ngoài ra, Bộ Quốc phòng sử dụng số tiền từ việc chuyển mục đích sử dụng diện tích quốc phòng nêu trên để thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; đầu tư xây dựng các cơ sở sản xuất quốc phòng phải di chuyến, sửa chữa, nâng cấp; xây dựng mới doanh trại quân đội theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt và để thực hiện chương trình công nghiệp quốc phòng theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Ngày 11/4/2012, UBND Thành phố quyết định duyệt giá trị quyền sử dụng đất với tổng giá trị quyền sử dụng 64.797,2 m2 đất ở, đất thương mại, dịch vụ kết hợp thể dục thể thao là 1.016.953 triệu đồng (khoảng 15 triệu đồng/m2, giá tính trên diện tích đất 6,47 ha).

UBND TP.HCM giao đất chưa phù hợp

Ngày 13/10/2008, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng đề nghị Bộ Tài chính chấp thuận chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sau đó Bộ Tài chính đã có văn bản trả lời nêu rõ: "Về phương án tài chính, Bộ Quốc phòng đã đề nghị UBND Thành phố thu hồi và giao đất cho Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố. Công ty chịu trách nhiệm đảm bảo kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tại khu vực cũ và mới, kinh phí hỗ trợ di dời, xây dựng Tổng kho tại vị trí mới theo cam kết, đáp ứng các yêu cầu của Bộ Quốc phòng".

Ngày 1/12/2011, UBND Thành phố quyết định giao đất cho Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Thành phố. Theo kết luận từ Thanh tra Chính phủ, việc này hoàn toàn không phù hợp với quy định.

Ngày 11/3/2014, UBND Thành phố chấp thuận chủ trương xử lý không dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, Chủ đầu tư đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất cho Bộ Quốc phòng, trong đó có giá trị tiền sử dụng của 20% đất xây dựng nhà ở xã hội nêu trên.

Điều đáng nói, tại thời điểm thanh tra, Dự án đầu tư xây dựng đã hoàn thành và bán hết cho người sử dụng. Điều này có nghĩa là Dự án đã "cầm đèn chạy trước ô tô", thực hiện việc xây dựng nhà ở xã hội và đã bán hết cho người sử dụng trước khi được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Thanh tra Chính phủ kiến nghị UBND Thành phố tiếp tục rà soát, xử lý theo thẩm quyền đối với các nội dung được phát hiện qua thanh tra nêu trên.

Việc Cityland vượt quyền nộp trước tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở trước khi được UBND Thành phố chấp thuận chủ trương trên chính khu đất công thuộc Bộ Quốc Phòng là sai với quy định, Cityland đã "tiền trảm hậu tấu" nhưng UBND Thành phố lại không phát hiện ra mà vẫn phê duyệt và giao đất cho Công ty này? Hơn thế, liệu có sự dung túng không khi Dự án này đã hoàn thành và bán hết cho người sử dụng tại thời điểm thanh tra? Có phải UBND thành phố đã ngó lơ cho Công ty này thực hiện?

Vốn điều lệ biến động bất thường

Theo thông tin từ Vietnamfinance, Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố (Cityland) được thành lập vào tháng 7/2003 với vốn điều lệ ban đầu là 150 tỷ đồng. Công ty khởi đầu với 3 thành viên sáng lập là ông Bùi Mạnh Hưng (sinh năm 1972) sở hữu đến 98% vốn doanh nghiệp và hai cá nhân khác là Đàm Lê Minh Hồng và Đàm Thị Thu Hà sở hữu 2% cổ phần.

ông bùi mạnh hưng

Ông Bùi Minh Hưng, Tổng Giám đốc kiêm người đại diện pháp luật Cityland (Ảnh: Vietnamfinance)

Năm 2011, Cityland được UBND TP.HCM giao đất tại dự án Cityland Garden Hills, như kết luận thanh tra đã đề cập phía trên. Đồng thời, doanh nghiệp này cũng mở rộng quy mô vốn lên 1.000 tỷ đồng, tăng hơn 6 lần ban đầu với cơ cấu cổ đông không thay đổi. 

Tuy nhiên, đến tháng 10/2012, Cityland lại bất ngờ giảm mạnh vốn điều lệ xuống còn 350 tỷ đồng.

Tháng 2/2016, vốn điều lệ của Cityland lại tiếp tục nâng lên 650 tỷ đồng với cơ cấu cổ đông khác đi so với ban đầu. Khi đó, hai cổ đông là Đàm Lê Minh Hồng và Đàm Thị Thu Hà đã đồng loạt thoái vốn, ông Bùi Minh Hưng cũng giảm mạnh tỷ lệ sở hữu xuống còn 5% và xuất hiện "chủ mới", đó là Bùi Đại Sa với 95% cổ phần.

Chỉ hai tháng sau đó, Bùi Đại Sa đã chuyển nhượng quyền chi phối doanh nghiệp cho bà Bùi Thị Yển (sinh năm 1939). Thế nhưng ông Hưng vẫn giữ vai trò chủ tịch HĐQT, tổng giám đốc kiêm người đại diện pháp luật kể từ đó đến nay cho dù lượng cổ phần giảm mạnh.

Trong diễn biến mới đây, hồi tháng 6/2021, Cityland tiếp tục tăng mạnh vốn điều lệ từ 1.450 tỷ đồng lên 3.100 tỷ đồng, ông Hưng vẫn nắm giữ 5%, tương ứng 155 tỷ đồng; 95% vốn còn lại vẫn thuộc về bà Yển, tức 2.945 tỷ đồng.

Biến động cùng chiều với vốn điều lệ liên tục được bồi đắp, giai đoạn 2016 - 2020, Cityland cũng liên tục đẩy mạnh hoạt động chiếm dụng vốn ngoài, với khối nợ phải trả ngày càng phình to.

Tính đến cuối năm 2016, tổng tài sản của "ông lớn" bất động sản phía Nam này lên đến 5.186 tỷ đồng. Lượng tài sản này chỉ được hình thành bởi 1.042 tỷ đồng vốn chủ sở hữu, còn phần lớn là hình thành từ nợ phải trả với gần 5.190 tỷ đồng, cao gấp 5 lần vốn chủ sở hữu.

quá trình tăng vốn điều lệ của cityland

Quá trình tăng vốn điều lệ của Cityland. (Ảnh: Dân Việt)

Đến cuối năm 2019, sau nhiều lần được rót thêm vốn, Cityland có vốn chủ sở hữu đạt gần 2.200 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với cuối năm 2016. Nợ phải trả lúc này vẫn neo ở mức 7.573 tỷ đồng, vẫn cao hơn 5.300 tỷ đồng so với vốn góp cổ đông.

Tuy nhiên, sự chênh lệch này đã được Cityland phần nào cân bằng lại vào cuối năm 2020. Khi đó, vốn chủ sở hữu doanh nghiệp được nâng lên gần 3.120 tỷ đồng, còn khối nợ phải trả được giảm tải còn 5.900 tỷ đồng, tương ứng hệ số D/E (nợ/vốn) còn 1,9 lần.

Mặt khác, Cityland cũng có kết quả kinh doanh khởi sắc trong những năm gần đây. Giai đoạn 2016 - 2020, doanh thu thuần của Cityland có sự thăng giáng khá mạnh, lần lượt đạt 1.662 tỷ đồng, 1.550 tỷ đồng, 2.500 tỷ đồng, 2.443 tỷ đồng và 2.638 tỷ đồng.

Doanh nghiệp ghi nhận lãi sau thuế là 173 tỷ đồng, 161 tỷ đồng, 290 tỷ đồng, 700 tỷ đồng và 922 tỷ đồng lần lượt từ năm 2016 đến năm 2020. Điều này cho thấy biên lợi nhuận thuần của Cityland khá tốt, lên đến 35% vào cuối năm ngoái.

Khác với bối cảnh lạc quan tại Cityland, một vài doanh nghiệp khác dưới sự chi phối của ông Hưng lại có tình hình kinh doanh khá tương phản. Ví dụ như Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng nhà Thành phố, pháp nhân do ông Hưng sở hữu 100% vốn, tính đến cuối năm 2020.

Doanh thu của Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng nhà Thành phố giai đoạn 2016 - 2019 cho thấy sự đuối dần, từ 142 tỷ đồng đã liên tục giảm còn 80,3 tỷ đồng. Cùng với đó, lãi thu về mỗi năm cũng rất nhỏ giọt với 614 triệu đồng (năm 2016) và 43,5 triệu đồng (năm 2019), tương ứng biên lãi thuần dao động từ 0,05% đến 0,4%. Điều này phản ánh khả năng sinh lời rất kém của doanh nghiệp.

Đặc biệt năm 2020, trong khi doanh thu thuần bất ngờ tăng gần hai lần lên 151 tỷ đồng thì lợi nhuận của doanh nghiệp vẫn tụt giảm thê thảm, xuống còn vẻn vẹn 25 triệu đồng.

Doanh nghiệp này dùng đòn bẩy cũng rất cao. Tính đến hết năm 2020, nợ phải trả đã vượt ngưỡng 100 tỷ đồng, cho dù vốn chủ sở hữu vẫn "dậm chân tại chỗ" ở mức 12 tỷ đồng, chênh lệch tới hơn 8 lần.

Ngoài Cityland Garden Hills, Cityland còn là chủ đầu tư của khá nhiều dự án bất động sản quy mô hàng nghìn tỷ đồng khác tại TP.HCM như dự án khu đô thị Cityland Park Hills (quận Gò Vấp), dự án Cityland Center Hills (quận Gò Vấp), dự án khu biệt thự ven sông Cityland Riverside (quận 7), dự án khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái (quận 2)...

Tại Hà Nội, Cityland cũng bắt đầu gia tăng sự hiện diện và tự giới thiệu là chủ đầu tư của dự án President Park (quận Nam Từ Liêm) và Cityland Đồng Mai (quận Hà Đông).