Thực hiện bảng giá đất hàng năm
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 263 điều, trong đó tăng 5 mục, bổ sung 40 điều, bãi bỏ 13 điều so với dự thảo đã lấy ý kiến của nhân dân trước đó.
Việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được thực hiện từ ngày 3/1/2023 đến ngày 15/3/2023. Theo đó, đã có hơn 12 triệu lượt ý kiến, các nội dung được nhân dân quan tâm tập trung góp ý nhiều nhất là về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính đất đai, giá đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Giải trình một số ý kiến của đại biểu Quốc hội tại phiên thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp thu, rà soát quy định về tài chính đất, giá đất, đánh giá đầy đủ tác động nghiên cứu kỹ lưỡng chi phí đất đai.
Bởi đây là chi phí đầu vào quan trọng của nền kinh tế, bảo đảm phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất, từ đó khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai và bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư, bảo đảm đất đai là nguồn lực cho sự phát triển kinh tế-xã hội.
Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ bỏ khung giá đất và thực hiện xây dựng bảng giá đất hằng năm. (Ảnh minh họa)
Về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh cho biết, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ bỏ khung giá đất và thực hiện xây dựng bảng giá đất hằng năm. Khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực sẽ bắt đầu xây dựng bảng giá đất đầu tiên và dự kiến xong trước ngày 31/12/2025.
“Lần đầu tiên xây dựng bảng giá đất nên sẽ mất nhiều thời gian vì dùng nhiều phương pháp để có mức giá sát với thị trường. Sau khi có bảng giá đất, hằng năm sẽ cập nhật thay đổi dựa theo bảng giá này”, Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh cho hay.
4 phương pháp định giá đất
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã làm rõ nguyên tắc định giá đất, giá đất thị trường, căn cứ định giá đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các phương pháp định giá đất. Bổ sung quy định về tư vấn thẩm định giá đất.
Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập trong các khâu xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất.
Hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp với các địa phương xây dựng và giao HĐND cấp tỉnh thông qua, theo hướng chỉ xây dựng bảng giá đất lần đầu tiên, sau đó hàng năm cập nhật thay đổi vào bảng giá.
Theo đó, bảng giá đất được tính toán theo 4 phương pháp định giá đất: phương pháp so sánh trực tiếp với giá thị trường, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho rằng, 4 phương pháp này sẽ bao trùm tất cả những trường hợp của đất đai. Với phương pháp so sánh trực tiếp với thị trường sẽ sát giá thị trường. Quan trọng nhất là đầu vào phải sát.
Theo Bộ trưởng, hiện nay có bảng giá đất hằng năm nên việc thu thuế chuyển nhượng sẽ căn cứ vào đây để thu. Từ đó, sẽ bớt hiện tượng giảm giá tiền khi giao dịch, đảm bảo quyền lợi người giao dịch. Vì vậy, việc so sánh trực tiếp sẽ chính xác, sát thị trường hơn.
"Với phương pháp chiết trừ chỉ là chiết trừ phần tài sản trên đất và sau đó lại dùng phương pháp so sánh để tính. Còn với phương pháp thu nhập sẽ sử dụng cho các vùng đất đồng bào dân tộc thiểu số, khó khăn, không có giao dịch về đất... Khi đó phải dùng thu nhập để đưa ra được giá đất. Về phương pháp hệ số điều chỉnh thì dùng cho những nơi có sự ổn định nhưng đầu vào cũng phải gắn với thị trường", Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh thông tin.
Tuy nhiên nhiều ý kiến của đại biểu Quốc hội cho rằng, việc quá nhiều phương pháp định giá sẽ dẫn đến khó khăn trong quản lý, dễ dẫn đến tham nhũng, tiêu cực.
Góp ý vào dự thảo luật trước đó Thường trực Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Trần Văn Khải cho rằng, muốn xác định được giá đất tiệm cận giá thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, đồng bộ. Nhưng nếu áp dụng cả 4 phương pháp định giá cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 kết quả khác nhau.
Do đó, cơ quan soạn thảo cần xây dựng một phương pháp giá đất đơn giản để khi tính giá trị quyền sử dụng đất được nhanh chóng, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.
