Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44 (Dự thảo Nghị định 44) quy định 3 phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) và không còn quy định phương pháp thặng dư. Đồng thời, dự thảo Nghị định 44 quy định phương pháp hệ số K được áp dụng để định giá đất cho trường hợp thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất dưới 200 tỉ đồng.
Tuy nhiên, theo HoREA, quy định áp dụng phương pháp hệ số K đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá dưới 200 tỉ đồng so với bảng giá đất chưa sát thực tiễn do đã "bỏ sót" rất nhiều dự án bất động sản có quy mô lớn mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỉ đồng, thậm chí lên đến hàng ngàn tỉ đồng, nhất là đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP.HCM.
Do vậy, HoREA đề nghị áp dụng phương pháp hệ số K đối với tất cả các thửa đất, khu đất định giá, không phân biệt giá trị dưới hoặc trên 200 tỉ đồng so với bảng giá đất như đề xuất của UBND TP.HCM vào tháng 2/2022.
Ảnh minh họa.
Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị cần có hai điều kiện để các dự án áp dụng phương pháp hệ số K. Cụ thể, điều kiện 1: Phải xây dựng BGĐ theo tuyến đường (đoạn đường) để xác định chỉ số giá đất trong BGĐ là giá đất trung bình của các giao dịch nhà đất cùng loại đã thực hiện trong một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Hoặc xây dựng BGĐ theo khu vực là chỉ số giá đất được xác định bằng các phương pháp định giá được pháp luật công nhận.
Điều kiện thứ hai, phải xây dựng được các hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp theo từng khu vực, như TPHCM chia thành 5 khu vực giá đất; hoặc theo từng loại dự án bất động sản; hoặc theo hệ số sử dụng đất của dự án… và một dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có thể được điều chỉnh bởi một hoặc một số hệ số điều chỉnh giá đất trong định giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.
