Hàng nghìn căn hộ sẽ được "khai sinh"
Thông tin trên có trong Nghị định số 10/2023/NĐ-CP (Nghị định 10) sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai do Phó thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà vừa ký ban hành.
Nghị định 10 bổ sung một số điều của Nghị định số 43 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Trong đó, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.
Theo đó, căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (Condotel), văn phòng lưu trú (Officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận.
Công trình condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận.
Để được cấp giấy chứng nhận, các công trình này phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.
Thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3, điều 126 và khoản 1, điều 128 của Luật Đất đai. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện.
Nghị định cũng quy định sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án.
Trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật).
Cùng với đó, chủ đầu tư phải nộp bản vẽ thiết kế, thông báo cho phép chủ đầu tư nghiệm thu hạng mục công trình, danh sách các tài sản gồm các thông tin tên của tài sản, diện tích đất, diện tích xây dựng sử dụng chung, sử dụng riêng của từng tài sản.
Giải pháp phù hợp tháo gỡ khó khăn
Trao đổi với báo chí, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, ông đồng tình với việc cấp giấy chứng nhận có thời hạn đối với căn hộ Condotel, Officetel vì đó là nhu cầu thực tế của xã hội cũng như là một giải pháp để tháo gỡ khó khăn đối với loại hình căn hộ mới này. Tuy nhiên, ông Lượng lo ngại việc quản lý Condotel, Officetel như thế nào để hiệu quả trong thu thuế, tránh tranh chấp trong quá trình vận hành.
Theo ông Lượng, việc cấp giấy chứng nhận mới chỉ giải quyết vấn đề tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng trong thời gian qua. Còn khi được cấp giấy chứng nhận rồi thì việc quản lý, vận hành căn hộ này được thực hiện ra sao? Các quy chuẩn, tiêu chuẩn, việc bảo hành, bảo trì đối với loại hình bất động sản mới này sẽ thực hiện như thế nào? Ai là người giải quyết vấn đề này? Cơ quan chức năng hay chủ đầu tư? Bởi nếu khi cấp giấy chứng nhận xong, trong trường hợp chủ đầu tư “bỏ rơi” khách hàng thì vấn đề tranh chấp sẽ tiếp tục bùng nổ.
"Việc cấp giấy chứng nhận với căn hộ Condotel, Officetel mới chỉ giải quyết tình huống, tuy nhiên cần có giải pháp căn cơ, khi cấp giấy chứng nhận rồi thì việc giải quyết các vấn đề và các mối quan hệ đối với loại hình bất động mới này như thế nào và hành lang pháp lý ra sao? Việc thừa nhận bất động sản mới nhập này cũng như việc chấp nhận loại hình vận tải Uber, Grap... Nhưng quản lý nó như thế nào mới là vấn đề?", Tiến sĩ Trần Xuân Lượng lo ngại.
Cũng theo Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, đối với các địa phương “xé rào”, tự sáng tác loại hình "đất ở không hình thành đơn vị ở" như Khánh Hòa, Đà Nẵng… trong thời gian qua thì cơ quan chức năng buộc phải điều chỉnh về đúng chức năng sử dụng đất thương mại, dịch vụ ban đầu theo đúng quy hoạch và Luật đất đai để có thể cấp giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện theo quy định.
Đứng dưới góc độ pháp luật, Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, vẫn rất khó để cấp sổ cho condotel, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng…
Theo đó, nội dung Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã có quy định về việc cấp giấy chứng nhận toàn bộ công trình cho chủ đầu tư. Tại nội dung bổ sung khoản 4 tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP với cách ghi chi tiết cho từng hạng mục công trình. Tuy nhiên, Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định cấp giấy chứng nhận riêng cho từng hạng mục riêng thì chưa rõ ràng, dễ áp dụng sai cho việc cấp giấy chứng nhận cho từng sạp trong trung tâm thương mại, từng ô chăn nuôi trong trang trại chăn nuôi…
Với quy định bổ sung khoản 5 Điều 32 tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP thì mang tính thừa và không hợp lý. Vì các công trình hợp pháp thì đều được đăng ký quyền sở hữu, đâu chỉ mỗi công trình có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch, điều đó dẫn dắt đến cách hiểu sai là dự án du lịch thì được cấp giấy chứng nhận, còn các dự án khác thì không được cấp giấy chứng nhận.
Một điểm nữa, tạo ra sự không thống nhất trong hệ thống pháp luật, không phù hợp, theo quy định này, một dự án xây khách sạn du lịch và chủ đầu tư không bán căn hộ du lịch cho ai thì khi làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận thì phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
