Thực tế hiện nay, tại nhiều khu đô thị trên địa bàn Hà Nội đang tồn tại không ít số lượng các căn biệt thự đã xây thô rồi bỏ không nhiều năm. Nhiều nơi, biệt thự bỏ hoang, nằm phơi sương gió, xung quanh cỏ dại mọc um tùm.
Từ năm 2011, Bộ Tài chính đề xuất 3 phương án đánh thuế đối với biệt thự bỏ hoang nhưng đến nay vẫn chưa có mức thuế nào được ban hành.
Hàng loạt dự án bỏ hoang
Theo thông tin từ Tạp chí Kinh tế Môi trường, tại huyện Hoài Đức, Khu đô thị Lideco nằm trên đường 32, thị trấn Trạm Trôi (Hoài Đức, Hà Nội) là dự án do Công ty CP Phát triển đô thị Từ Liêm làm chủ đầu tư/. Dự án có quy mô 38,23 ha với tổng mức đầu tư 781 tỉ đồng gồm hơn 600 căn biệt thự thiết kế theo phong cách tân cổ điển đến nay vẫn vắng bóng người ở.
Cách không xa dự án Khu đô thị Lideco là dự án Khu đô thị Kim Chung Di Trạch (hiện đã đổi tên thành Hinode Royal Park). Khu đô thị này được triển khai từ năm 2008, thế nhưng hơn 10 năm qua, dự án mới chỉ hoàn thành 7-8 dãy nhà liền kề, biệt thự xây thô rồi bỏ hoang, cỏ mọc um tùm, chôn theo hàng nghìn tỉ của giới đầu cơ.
Hàng trăm ngôi biệt thự kiểu Pháp bỏ hoang tại Khu đô thị Lideco
Tại quận Nam Từ Liêm, Khu đô thị Xuân Phương Viglacera có tổng diện tích 14,6 ha do Tổng Công ty Viglacera làm chủ đầu tư. Dự án được khởi công xây dựng từ năm 2011 và được bàn giao vào cuối năm 2014. Tổng thể dự án bao gồm một tòa chung cư cao 19 tầng, 337 căn liền kề và gần 100 căn biệt thự đơn lập, song lập,… nhưng đến nay đa phần trong đó đang bị bỏ hoang.
Tại dự án khu đô thị mới Cầu Bươu (huyện Thanh Trì, TP.Hà Nội) do Công ty Cổ Phần Kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội làm chủ đầu tư. Rất nhiều biệt thự đã xây thô bị bỏ hoang cả chục năm nay, số căn biệt thự có chủ nhân về ở chỉ đếm trên đầu ngón tay. Có những căn biệt thự rộng tới gần 400 m2, dây leo chằng chịt, cây cối mọc um tùm khiến khu đô thị trở nên hoang lạnh. Trên một số căn treo số điện thoại rao bán.
Hay như tại dự án Khu biệt thự Vườn Cam - Orange Garden do Công ty cổ phần VinaPol làm chủ đầu tư thực hiện từ năm 2007. Đến năm 2015, dự án được UBND TP.Hà Nội phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500. Từ năm 2019, dự án được "tái khởi động" lại khi chủ đầu tư cho xây dựng các căn biệt thự, nhà vườn.
Biệt thự bỏ hoang xuất hiện nhan nhản tại nhiều khu đô thị trên địa bàn Hà Nội
Khu biệt thự Vườn Cam có quy mô dân số khoảng 7.000 người, được thiết kế xây dựng gồm 162 lô biệt thự song lập, 260 lô biệt thự đơn lập tiêu chuẩn, 174 lô biệt thự đơn lập cao cấp, 25 lô biệt thự nhà vườn cao cấp, mỗi lô có diện tích từ 200- 800 m2. Tuy nhiên, đến nay, nhiều căn biệt thự hoành tráng tại dự án vẫn bỏ hoang, hàng trăm tỉ đồng của nhà đầu tư bị chôn vùi, còn gì lãng phí hơn.
Đối với việc đánh thuế hoặc xử phạt chủ sở hữu nhà, biệt thự bỏ hoang, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng việc dùng chính sách thuế để chống đầu cơ, chống lãng phí tài sản nhà đất là một việc làm cần thiết.
Tuy nhiên, tất cả các chính sách ấy đều phải có lộ trình, thời gian để các nhà đầu tư, kể cả nhà đầu tư thứ cấp chuẩn bị và thích ứng.
Đánh thuế nhà bỏ hoang bao nhiêu phần trăm là hợp lý?
Theo đề xuất, biệt thự bỏ hoang 3 tháng có thể áp thuế khoảng 5% trên giá trị hợp đồng. Còn sau một năm, biệt thự vẫn bỏ hoang sẽ bị tính thuế 10% trên tổng giá trị. Bên cạnh đó, Hà Nội còn đề xuất xử phạt hành chính chủ sở hữu biệt thự, với mức phạt 10 - 20 triệu đồng/căn, đồng thời kiến nghị Chính phủ áp dụng thu thuế cao lũy tiến đối với người mua từ ngôi nhà thứ hai trở lên.
Trước đó vào năm 2011, Bộ Tài chính đã từng đề xuất 3 phương án tính thuế đối với biệt thự bỏ hoang. Phương án 1, Bộ Tài chính sẽ dự thảo nghị định trình Chính phủ xin ý kiến Thường vụ Quốc hội ban hành. Trong đó, quy định nếu sau khi xác định biệt thự nào bỏ hoang, không sử dụng thì thu theo một tỉ lệ nhất định. Ví dụ, sau 3 tháng thu 5% trên tổng giá trị biệt thự, sau 6 tháng thu 10%.
Phương án 2, ngày 1/1/2012, khi luật Sử dụng đất phi nông nghiệp bắt đầu có hiệu lực thì có thể căn cứ vào quy định đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15% tổng giá trị (diện tích đất tính thuế x giá trị 1 m2 đất).
Phương án 3 là căn cứ vào quy định xử lý vi phạm Luật Đất đai, người nào lấn chiếm đất đai, không sử dụng đất hoặc sử dụng không đúng mục đích sẽ bị xử phạt hành chính. Ví dụ, nếu không đưa vào sử dụng trong 6 tháng thì bị phạt 20 - 30 triệu đồng, 6 tháng sau không dùng thì phạt tiếp đến khi hoàn thiện đưa vào sử dụng, cho thuê, cho mượn thì thôi.
Tính khả thi của đề án này rất thấp?
Bên cạnh đó theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản , tính khả thi của đề án này rất thấp, mới chỉ ở dạng đề xuất và chưa có một giải pháp mạnh nào được thực hiện.
Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, biện pháp đánh thuế có lẽ hợp lý nếu sở hữu nhiều nhà không sử dụng. Để việc đánh thuế chính xác, khách quan, công bằng cần xác định nguyên nhân bỏ hoang của nhà biệt thự là gì, do khách hàng mua rồi bỏ không hay do dự án chưa đảm bảo các yếu tố hạ tầng kết nối và hạ tầng khác để có căn cứ tính toán cần đánh thuế người mua nhà hay chủ đầu tư.
Trong trường hợp đánh thuế căn hộ bỏ hoang thì cơ quan quản lý cần đánh thuế tương xứng với giá trị coi như nhà chưa sử dụng; còn trường hợp mua để đó, không sử dụng thì đánh thuế như cho thuê.
Cũng liên quan đến vấn đề này, mới đây trong cuộc làm việc với Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh việc phải điều tiết bằng thuế, tránh tình trạng dòng vốn chỉ chảy vào chung cư cao cấp, biệt thự, mua để đấy không sử dụng, trong khi người thu nhập thấp thiếu nhà ở. Chiến lược phát triển bất động sản phải gắn với công bằng và tiến bộ xã hội.
Xuất phát từ thực tiễn, theo nhận định của các chuyên gia muốn đánh thuế được nhà bỏ hoang, trước hết phải xây dựng được tiêu chí, cơ sở pháp lý cụ thể để xác định trường hợp nào được xem là nhà bỏ hoang.
Cụ thể, cần xác định được khu biệt thự bỏ hoang là do đâu. Thứ nhất là chủ đầu tư xây dựng xong, nhưng không bán được do vị trí, giá bán không phù hợp nhu cầu thị trường hoặc cơ sở hạ tầng (đường sá, trường học, bệnh viện…) của khu vực vẫn chưa hoàn thiện, không tiện lợi, không hấp dẫn người dân. Thứ hai là do khách mua đầu tư, để dành, chờ thời điểm thích hợp mới về ở hoặc phấn đấu mua nhưng khi xây xong phần thô lại chưa có tiền hoàn thiện do suy thoái kinh tế, làm ăn khó khăn…
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng đặt ra vấn đề biệt thự bỏ hoang không chỉ thể hiện sự mất cân bằng thị trường mà còn bộc lộ sự yếu kém, thiếu sâu sát từ khâu quy hoạch cho đến cấp phép đầu tư xây dựng những phân khúc nhà không sát với nhu cầu sử dụng.
Bên cạnh việc đánh thuế để thúc đẩy sử dụng phân khúc nhà cao cấp này hay triệt phá nạn đầu cơ nhà đất, Nhà nước cần có những nghiên cứu cụ thể về nhu cầu ở cũng như khả năng thanh khoản trên dòng sản phẩm nhà đất phù hợp, nhằm khuyến khích triển khai những dự án đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân, mới mong cân bằng thị trường bất động sản.
