Phân lô bán nền - nhiều hệ lụy nặng nề sẽ để lại

Phân lô bán nền xảy ra tràn lan ở khắp các địa phương

Phân lô bán nền từ lâu đã là hình thức mua bán bất động sản được khá nhiều người ưa chuộng. Tuy nhiên, sau những sai phạm và bất cập, nhiều chuyên gia từng lên tiếng cho rằng nên xóa bỏ hình thức phân lô, bán nền trong các dự án phát triển nhà ở để hạn chế tình trạng đầu cơ, tạo ra rất nhiều các khu đô thị bị hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên đất đai…

Bộ TNMT đã có Công văn số 4898/BTNMT – TCQLĐĐ mới đây đã gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai. Bộ này yêu cầu các địa phương xử lý nghiêm các trường hợp san ủi đồi núi, san lấp hồ ao, bờ sông, bờ suối,... để phân lô, bán nền; xây dựng trên đất nông nghiệp trái quy định pháp luật.

Phân lô bán nền đã trở thành "gà đẻ trứng vàng" cho đối tượng đầu cơ trong những cơn sốt đất, thế nhưng nhiều hệ lụy nặng nề sẽ để lại cho thị trường. (Ảnh minh họa)

Trên thực tế tình trạng phân lô bán nền trái phép đã xảy ra tràn lan ở khắp các địa phương những năm qua.

Theo thông tin mới đây từ Thanh tra tỉnh Đắk Nông, trong năm 2020, 2021, khu vực xã Đắk Som có nhiều cá nhân là người có hộ khẩu ngoài tỉnh Đắk Nông xin chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Sau đó, các cá nhân này tách thửa nhằm mục đích phân lô, bán nền, rao bán trên mạng xã hội.

Thanh tra tỉnh này cũng chỉ ra tình trạng kinh doanh đất đai tự phát, đẩy giá đất thực tế giao dịch trong khu vực lên cao so với giá khai thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai; nhiều trường hợp xây nhà trái phép trên đất nông nghiệp, làm đường trái phép trên đất quy hoạch 3 loại rừng.

Ngay ngày đầu tiên của tháng 9 tại Quảng Ngãi, Chủ tịch UBND tỉnh đã có văn bản hỏa tốc yêu cầu UBND H.Tư Nghĩa khẩn trương kiểm tra, kiểm soát, xử lý để ngăn chặn tình trạng mua bán, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, phân lô bán nền.

Nở rộ "dự án ma"

Theo ghi nhận tại thời điểm cuối năm 2020 đến hết năm 2021, thị trường bất động sản cũng đã xảy ra liên tiếp những cơn sốt đất ở nhiều tỉnh thành, kéo theo đó cũng là nạn "phân lô bán nền" tràn lan, mạo danh dự án, thổi giá, nhiễu loạn thị trường.

Chỉ cần tra cứu với cụm từ "đất nền phân lô Hà Nội", nhà đầu tư có thể dễ dàng tìm thấy những mẩu tin rao bán các khu đất phân lô vùng ven.

Đơn cử tại Thị xã Sơn Tây, đầu năm nay đã xuất hiện thông tin quảng bá về "93 lô Siêu Phẩm Đồng Trạm - Cổ Đông", được giới thiệu vị trí đắc địa ngay trên trục đường Hồ Tây - Ba Vì với Doanh Trại Quân Đội lục Quân. Hay một dự án khác là "Quần thể dự án 120 lô Cổ Đông" nằm trong ngõ Cổ Đông 1 cũng được rao bán rầm rộ. Thế nhưng ghi nhận từ chính quyền địa phương, đây chỉ là các khu đất được gom mua, thách thửa và bán lại cho người dân.

Đại diện UBND xã Bình Yên (huyện Thạch Thất) cũng xác nhận, việc tách thửa, phân lô bán tràn lan như hiện nay khiến chính quyền cơ sở "đau đầu" trong công tác thu thuế phi nông nghiệp và quản lý dân cư.

Tại Thanh Hoá, từ khoảng tháng 5- 6/2021, 2 dự án tên "PLand Ruby Sao Vàng" có vị trí ở xã Hợp Thành (quy mô 22.000 m2) và Thọ Sơn (quy mô 6.500 m2) của huyện Triệu Sơn được giới thiệu rầm rộ trên các trang rao bán bất động sản.

Các lô đất nền dự án này đang được rao bán từ 200 đến 300 triệu đồng với lô đất nền 70 m2 đến 110 m2... tương đương khoảng 3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện trạng cả 2 dự án đang trong giai đoạn làm hạ tầng và san lấp mặt bằng ngổn ngang.

Theo ông Lê Phú Quốc - Phó Chủ tịch UBND huyện Triệu Sơn khẳng định: "Trên địa bàn huyện không có dự án nào như vậy, chúng tôi sẽ cho người kiểm tra và yêu cầu dừng việc phân lô bán nên tại các khu đất đó".

Nhiều nhà đầu tư "chôn vốn"

Một chuyên gia bất động sản chia sẻ riêng với Diễn đàn doanh nghiệp khẳng định, đây là một bộ phận nhỏ, không đại diện cho toàn bộ thị trường nhưng mang đến gánh nặng lớn cho nền kinh tế.

Việc phân lô bán nền nếu phù hợp với quy hoạch của địa phương điều đó là không sai, nhưng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, phân lô và làm gia tăng dân số, tạo áp lực, phá vỡ quy hoạch cơ sở hạ tầng thì cần xem xét lại, vị chuyên gia cho biết.

Đồng thời, vị chuyên gia phân tích: "Đơn cử như trước đây, cơ sở hạ tầng, cấp thoát nước dành cho thôn làng chỉ thiết kế cho 1.000 hộ dân, nhưng sau khi phân lô bán nền 1 khu đất khiến dân số tăng lên thì ngay lập tức sẽ tạo nên điểm nghẽn về cấp nước thoát nước, điện bị quá tải chưa tính cục bộ giao thông tại địa phương đó".

Vị chuyên gia nhận định, đây là trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước, bởi lẽ các hoạt động san lấp hạ tầng hay phân lô tách thửa thì cơ quan quản lý địa phương gần như phải nắm được.

Song song đó, về góc độ mua bán đầu tư, vị chuyên gia cho rằng đây là phương án đầu tư nhiều rủi ro. Trong đó, nhiều trường hợp người sở hữu đất chưa tách sổ được hoàn toàn đã rao bán, hứa hẹn sẽ tách sổ sau khi giao dịch.

Các lô đất trước hết sẽ được giao dịch bằng các hợp đồng dân sự. Trong trường hợp này, nếu cơ quan chức năng không đồng ý phân lô, như vậy, người mua chỉ giao dịch về dân sự, người mua cọc tiền rồi bùng và người mua có thể mất trắng. Một số trường hợp khác, nếu người bán mang sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng, người mua cũng khó lòng đòi lại đất hay đòi lại tiền.

Thực tế, phân lô bán nền chỉ là một bộ phận nhỏ, không đại diện cho toàn bộ thị trường, nhưng ở góc độ kinh tế, nguồn tiền đổ vào đầu tư đất nền là một nguồn tiền chết, làm cho nền kinh tế bị trì trệ.

Bản chất đất đai là tư liệu sản xuất, trước đây là dùng để trồng trọt, sản xuất và hiện tại là tư liệu sản xuất để tạo nên các khu công nghiệp, dịch vụ…tạo nên giá trị gia tăng cho xã hội. Nhưng bây giờ đất chỉ là mua miếng đất, sau đó để hoang lại là gánh nặng cho nền kinh tế.

Vị chuyên gia khẳng định: "Nhưng ở góc độ xã hội, đây là câu chuyện khác nữa của quản lý nhà nước về quản lý đất đai. Phân lô bán nền, đẩy giá đất lên cao sẽ tác động xấu đến thị trường, ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư tại các địa phương".

Ông cũng đưa ra nhận định, các cơ quan quản lý cần có những cảnh báo về những cạm bẫy, rủi ro đối với người mua, minh bạch thông tin về quy hoạch như khu dân cư, khu công cộng để tránh việc loạn tin giả, tạo sóng trên thị trường.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ chia sẻ: "Các quốc gia trên thế giới dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở đô thị, không đưa vào thương mại. Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ. Về nguyên tắc, thị trường BĐS phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào BĐS chờ tăng giá bán đi là hành động làm hại nền kinh tế".