UBND tỉnh Quảng Ninh vừa ban hành văn bản quản lý thị trường bất động sản và xử lý các vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn. Tỉnh này cho biết cuối tháng 6 vừa qua, công an tỉnh đã có báo cáo một số vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn TP Hạ Long.
Tính đến 23/6/2021, trên địa bàn TP Hạ Long có khoảng 150 đơn vị, cá nhân hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS (tư vấn, môi giới bất động sản), hoạt động sàn giao dịch. Trong danh sách này chỉ có 34 sàn giao dịch nằm trong danh sách được Sở Xây dựng Quảng Ninh quản lý. Còn lại 30 sàn giao dịch và khoảng hơn 80 doanh nghiệp, cá nhân tại TP Hạ Long không có trong danh sách Sở Xây dựng quản lý.
Công an Quảng Ninh cũng chỉ rõ hiện trạng các sàn BĐS cấu kết gây sốt ảo, làm nhiễu loạn thị trường. Đặc biệt, Công an tỉnh "điểm mặt" 30 sàn BĐS hoạt động "chui" trên địa bàn.
Có 30 sàn giao dịch và khoảng hơn 80 doanh nghiệp, cá nhân tại TP Hạ Long không có trong danh sách Sở Xây dựng quản lý
Bên cạnh đó, theo đơn vị này, hiện nay trên địa bàn các địa phương trên đang có một số dự án chưa đủ điều kiện nhưng đang quảng cáo trên các mạng xã hội và các sàn giao dịch bất động sản. Và Citadines Marina Hạ Long, dự án khu biệt thự và khách sạn Vườn Phượng Hoàng là hai trong những dự án được nhắc đến.
Nằm trong khu đô thị Hạ long Marina – Bãi Cháy, Citadines Marina Hạ Long là dự án chung cư và condotel cao cấp của tập đoàn BIM Group. Dự án bao gồm 2 tòa tháp A, tháp B cao 30 tầng với 176 căn hộ và 637 căn hộ dịch vụ Condotel.
Citadines Marina Hạ Long được chủ đầu tư BIM Group rầm rộ giới thiệu ra thị trường từ tháng 5/2017 với những cam kết và chính sách bán hàng vô cùng hấp dẫn. Chính sách chia sẻ 85% lợi nhuận cho thuê phòng với cam kết của CĐT không thấp hơn 10% giá trị căn hộ mỗi năm trong 5 năm đầu tiên, khách hàng được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.
Tuy nhiên, ở thời điểm chủ đầu tư BIM Group rao bán rầm rộ, dự án này còn chưa xong phần móng. Ngoài ra, dự án Citadines Marina Hạ Long đã từng tốn không ít giấy mực của báo chí khi bị phản ánh liên tục với hoạt động thi công khi chưa được cấp phép xây dựng, huy động vốn trái phép, bán nhà trên giấy khi dự án mới chỉ là bãi đất trống…
Những sai phạm này của chủ đầu tư dự án đã bị Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh đã kiểm tra, yêu cầu dừng thi công và xử phạt chủ đầu tư 50 triệu đồng vì thi công không phép.
Dự án Citadines Marina Hạ Long
Theo điều 55 - Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, thì điều kiện để BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, CĐT phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Như vậy, đối chiếu với những quy định trên thì, Dự án Citadines Marina Hạ Long chưa đủ điều kiện để tổ chức lễ mở bán dự án, cũng như ký hợp đồng mua bán nhà với khách hàng. Tuy nhiên sự thật là hàng trăm khách hàng đã mua nhà tại dự án này khi chưa đủ điều kiện.
Vậy câu hỏi đặt ra là những khách hàng này có thể phải gánh chịu rủi ro pháp lý như thế nào nếu ký hợp đồng góp vốn? Trường hợp xảy ra tranh chấp pháp lý thì rõ ràng khách hàng sẽ là bên chịu thua thiệt? Và cho đến thời điểm hiện tại, nghĩa là sau 4 năm, thì dự án Citadines Marina Hạ Long đã hoàn thiện hết thủ tục pháp lý để người dân yên tâm giao dịch hay chưa?
Dự án khu biệt thự và khách sạn Vườn Phượng Hoàng
Bên cạnh đó, dự án khu biệt thự và khách sạn Vườn Phượng Hoàng cũng được nhắc tới là một trong những dự án chưa đủ điều kiện đã mở bán nhưng đã có hoạt động quảng cáo trên mạng xã hội và các sàn giao dịch bất động sản.
Được biết Dự án khu biệt thự cao cấp và khách sạn Vườn Phượng Hoàng (Phoenix Legend Ha Long Bay Villas and Hotel) được khởi công vào hồi tháng 3/2018, do Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Thuận Phát làm chủ đầu tư với tổng mức đầu tư 1.473 tỷ đồng.
Dự án này có tổng diện tích 3,3ha, quy mô gồm 2 tòa tháp căn hộ cao 22 tầng (2 tầng hầm, 20 tầng nổi). Tòa 1 có 228 phòng khách sạn tiêu chuẩn 5 sao; tòa 2 có 200 căn hộ cao cấp; khu biệt thự có 26 căn biệt thự diện tích từ 299.5m2 – 750m2.
Vào hồi tháng 8/2020, UBND tỉnh Quảng Ninh đã bất ngờ điều chỉnh lại quy mô dự án gồm: mở rộng tầng hầm đảm bảo nhu cầu đỗ xe; bổ sung một tầng khối đế khách sạn để tăng diện tích dịch vụ thương mại; điều chỉnh ranh giới giữa đất biệt thự và hạ tầng; điều chỉnh ranh giới từng ô đất biệt thự cho phù hợp với hiện trạng và thiết kế kỹ thuật theo quy hoạch, tổng diện tích không thay đổi; điều chỉnh diện tích các căn chung cư tăng từ 108 căn lên 163 căn; thay đổi quy mô khách sạn từ 510 giường sang 216 phòng; bổ sung bể chứa nước phục vụ PCCC và sinh hoạt; điều chỉnh hạ tầng cho phù hợp.
Về tình hình kinh doanh, nhiều người đặt ra lo ngại khi chủ đầu tư của khách sạn Vườn Phường Hoàng có khoản nợ khổng lồ và phình to theo các năm. Theo Tuổi trẻ Thủ đô, trong giai đoạn 2016-2019, nợ phải trả của công ty tăng mạnh từ 12 tỷ đồng lên mức 388 tỷ đồng năm 2019, tương đương nợ phải trả đã tăng gấp 32 lần sau 4 năm. Hệ số nợ luôn vượt mức vốn chủ sở hữu qua các năm, trong đó năm 2017 ở mức 3,9 lần, sang năm 2018 giảm xuống còn 2,2 lần và năm 2019 là 2,6 lần.
Việc nợ phải trả cao hơn vốn chủ sở hữu có nghĩa là tài sản của công ty được tài trợ chủ yếu bởi nợ. Về nguyên tắc, hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu càng lớn thì khả năng gặp khó khăn trong việc trả nợ hoặc phá sản của doanh nghiệp càng lớn. Thêm vào đó, khả năng thanh toán của công ty cũng bị đe dọa do nợ ngắn hạn cao hơn nhiều so với tài sản ngắn hạn.
Với những yếu tố này, liệu có hay không tâm lý lo ngại của các nhà đầu tư khi nghiên cứu dự án Vườn Phượng Hoàng - "đứa con cưng" của ông chủ Thuận Phát?
