Các tranh chấp này chủ yếu đều xoay quanh mối quan hệ 4 bên: Cư dân - Chủ đầu tư - Ban quản trị - Đơn vị quản lý vận hành. Trong đó, mối quan hệ điển hình, được dư luận và pháp luật quan tâm nhiều nhất là giữa Cư dân - Chủ đầu tư. Xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư diễn ra phức tạp ở nhiều khâu, từ giai đoạn mua – bán cho tới khi hoàn thành, đi vào vận hành.
Người dân căng băng rôn phản đối tại Chung cư cao cấp Kosmo Tây Hồ
Ví như trong vấn đề mua - bán nhà, đặc biệt ở những căn hộ “hình thành trong tương lai”, tranh chấp diễn ra khi khách hàng nhận thấy chất lượng sản phẩm không như cam kết; khi nhận bàn giao, căn hộ vẫn chưa hoặc không được kiểm định chất lượng; cư dân đã sử dụng nhà chung cư một thời gian dài mà vẫn không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở hoặc nội dung thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở bị sai gây nhiều thiệt thòi...
Bên cạnh đó, tranh chấp về việc chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì 2%. Mặc dù các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành tương đối đầy đủ nhưng lại chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho việc xử lý, cưỡng chế các trường hợp không hoặc chậm trễ bàn giao. Hơn nữa, đối với các khoản Quỹ bảo trì tại các tòa nhà/cụm tòa nhà có số tiền lớn, thậm chí lên đến hàng trăm tỷ đồng - đây là khoản tiền lớn, một số chủ đầu tư mong muốn chiếm dụng, chậm bàn giao.
Với tranh chấp về phần sở hữu chung riêng: Theo quy định tại Điều 6, Điều 7 VBHN số 05, việc phân chia diện tích/ thiết bị chung - riêng phải được quy định rõ trong hợp đồng mua bán chung cư. Tuy nhiên, hiện nay một số chủ đầu tư vẫn cố tình chiếm hữu sử dụng 1 phần diện tích chung vào mục đích riêng như: chiếm dụng tầng hầm gửi xe, cải tạo phòng sinh hoạt cộng đồng vào mục đích riêng hoặc thương mại, cố tình hoặc vô ý để các cơ sở kinh doanh tại tầng 1 chiếm dụng vỉa hè vào mục đích kinh doanh…
Hầu hết các tranh chấp đều diễn ra căng thẳng, người dân căng biểu ngữ, đệ đơn đến các cơ quan chức năng để tố cáo, phản đối chủ đầu tư. Trong khi đó một số chủ dầu tư chọn biện pháp cắt nước, cắt điện của người dân.
Một số dự án chung cư xảy ra tranh chấp, khiếu kiện nổi bật ở Hà Nội:
Chung cư Capital Garden 102 Trường Chinh. Vào khoảng trung tuần tháng 3 năm 2022, giữa Ban Quản lý tòa nhà Capital Garden và một số hộ dân đã xảy ra xung đột khi một số xe đi vào tầng hầm nhưng barrier tự động đóng lại, gây ùn tắc. Nguyên nhân là chủ xe chưa thanh toán phí gửi xe đúng hạn. Đến thời điểm hiện nay chung cư Capital Garden 102 Trường Chinh bị người dân tố vi phạm của chủ đầu tư. Trong đó, điểm đáng chú ý của tòa nhà này là hệ thống phòng cháy chữa cháy không đủ chất lượng để nghiệm thu, cư dân tòa nhà đã nhiều lần căng băng rôn để phản đối, tuy nhiên đến nay tình trạng này chưa được cải tiến.
Chung cư Viễn Đông Star (số 1 Giáp Nhị, Thịnh Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội). Cư dân mâu thuẫn với chủ đầu tư do chủ đầu tư chưa nghiệm thu công trình đã đưa vào sử dụng; chưa hoàn thiện phòng cháy chữa cháy; chưa được kí hợp đồng điện, nước nhưng đã bàn giao căn hộ cho người dân vào sinh sống.
Chung cư cao cấp Kosmo Tây Hồ. Vừa qua cũng rất nhiều cư dân căng băng rôn phản đối ban quản trị cũng như chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì, nhiều hạng mục không đúng với quảng cáo gây mất an toàn cho cư dân. Những mâu thuẫn này đã diễn ra một thời gian dài nhưng chưa thể giải quyết dứt điểm.
Thực tế cho thấy mâu thuẫn, tranh chấp chung cư sảy ra do nhiều nguyên nhân, trong đó xuất phát từ việc một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định pháp luật về nhà ở, về phòng cháy chữa cháy, đầu tư xây dựng, về kinh doanh bất động sản,... các luật khác liên quan, cũng như không chú trọng dịch vụ sau bán hàng. Ngoài ra còn có nguyên từ phía người dân, khi mua nhà ở đã không xem xét hết các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ đã kí, đặc biệt các thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quản lý và sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao.
Luật Nhà ở năm 2014 đã có một chương 7 để điều chỉnh các vấn đề liên quan như: Quy định về phân hạng nhà chung cư, sở hữu chung, sở hữu về thời hạn sử dụng nhà chung về diện tích sử dụng căn chỗ để xe, về hội nghị nhà chung cư và tư cách pháp lý của ban quản trị nhà chung cư. Để hướng dẫn quy định của Luật Nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD; Thông tư số 28/2016/TT-BXD; Thông tư số 06/2019/TT-BXD để quy định nhiều nội dung có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư như: Tổ chức hội nghị nhà chung cư; thành lập Ban quản trị, công nhận Ban quản trị; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; lập, bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; quyền và trách nhiệm của các chủ thể có liên quan trong quản lý, sử dụng nhà chung cư…; trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng như việc nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bàn giao các công trình này cho chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành theo nội dung dự án được duyệt hoặc tự thực hiện quản lý.
Mặc dù Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý để điều chỉnh cơ bản các hoạt động có liên quan trong quản lý sử dụng nhà chung cư, đã đạt được nhiều kết quả, nâng cao chất lượng sống cho người dân tại các khu nhà chung cư góp phần bảo đảm trật tự, an sinh xã hội. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng đã xuất hiện một số tồn tại, hạn chế. Và để khắc phục những tồn tại hạn chế Quốc hội, chính phủ đã có chủ trưởng sửa đổi bổ sung các quy định của Luật Nhà ở năm 2014. BXD là cơ quan được giao chủ trì soạn thảo. Trong thời gian vừa qua Bộ xây dựng đã dự thảo Luật sửa đổi bổ sung Luật nhà ở năm 2014 được lấy ý kiến công khai rộng.
Bên cạnh việc giải quyết dứt điểm những vướng mắc còn tồn tại đối với các dự án có trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực thì yêu cầu hoàn thiện hệ thống luật pháp về bất động sản là rất quan trọng. Ðặc biệt, thị trường bất động sản trong nước hiện nay cần tới một hệ thống pháp luật chuyên biệt, đầy đủ, nhất quán và chi tiết đối với nhà chung cư. Luật Nhà ở 2014 hiện mới chỉ có một chương quy định về nhà chung cư và một nghị định quy định chi tiết là chưa đủ cơ sở để căn cứ giải quyết vướng mắc, tranh chấp.
Bên cạnh đó, nâng cao năng lực của cơ quan thực thi pháp luật về các quy định liên quan đến nhà chung cư cũng là yếu tố quan trọng để pháp luật đi vào cuộc sống.
Cần nâng cao tính chuyên nghiệp, trách nhiệm, hiểu biết pháp luật của chủ đầu tư; nhà đầu tư và khách hàng; quy định rõ các chế tài xử phạt cũng như trách nhiệm của cá nhân, tổ chức trong hoạt động thương mại và vận hành nhà chung cư; quy định biện pháp giải quyết khi xảy ra tranh chấp…
