Sở Xây dựng TP HCM kiến nghị thanh tra điều kiện huy động vốn
Vào tháng 4/2021 vừa qua, Sở Xây dựng TP HCM đã có kiến nghị UBND thành phố chỉ đạo tiếp tục thanh tra, kiểm tra điều kiện ký hợp đồng huy động vốn các dự án nhà ở theo quy định.
Sở Xây dựng thành phố cũng cho biết, đối tượng thanh tra được tập trung vào việc xác định vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân…, nhà ở thương mại được quy định tại khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở quy định.
Theo Sở Xây dựng, Luật nhà ở đã quy định các nội dung cụ thể về nguyên tắc huy động vốn và quy định cụ thể các loại vốn phát triển cho từng loại nhà ở tương ứng (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ…).
Trong đó, đối với nhà ở thương mại, tại khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở quy định: “Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân…”.
Thế nhưng thời gian qua, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã giao kết với khách hàng dưới các hình thức: giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng quyền chọn mua, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng BĐS nhưng chưa có hoặc chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định.
Sở Xây dựng TP HCM cho biết, nhiều doanh nghiệp bất động sản mở bán trái phép dưới nhiều hình thức khác nhau
Cũng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn đối với BĐS hình thành trong tương lai, khi đã hoàn thành xong phần hạ tầng và phải có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc đủ điều kiện để bán.
Tuy nhiên, các doanh nghiệp kể trên đã lách luật bằng việc mở bán mập mờ, công khai bằng cách nhận tiền đặt cọc thiện chí của khách hàng. Việc huy động vốn trái phép này nhằm chiếm dụng vốn của người mua, thậm chí lừa đảo, chiếm đoạt tiền của nhà đầu tư.
Các chủ đầu tư thậm chí đã nhận tiền ứng trước từ các hợp đồng trên của khách hàng với số tiền rất lớn, có trường hợp chiếm 80% giá trị.
Nhiều dự án tính pháp lý chưa rõ ràng (chưa có giấy phép xây dựng), chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh (chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện huy động vốn) nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra giao dịch, ký hợp đồng với các hình thức nêu trên.
Sở Xây dựng TP HCM cũng cho biết, nhiều trường hợp dự án sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng nhưng không có đủ tiền để triển khai. Từ đó dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện đông người gây mất an ninh trật tự trên địa bàn thành phố.
Trên thực tế, không ít trường hợp chủ đầu tư đã chiếm dụng vốn của người mua, thậm chí lừa đảo, chiếm đoạt khoản tiền đặt cọc. Đến khi phát sinh rủi ro, tranh chấp, thường là người mua nhà phải gánh chịu.
Bởi những lý do trên, Sở Xây dựng kiến nghị thực hiện thanh tra, kiểm tra điều kiện ký hợp đồng huy động vốn các dự án nhà ở theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP và xử lý vi phạm.
"Điểm mặt" các dự án huy động vốn trái phép
Theo khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định rõ việc huy động vốn theo khoản 2, Điều 69 Luật Nhà ở phải đáp ứng các hình thức, điều kiện: “Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn”. Tuy vậy, nhiều chủ đầu tư và đơn vị môi giới bất động sản vẫn tìm cách huy động vốn từ khách hàng ngay cả khi dự án chưa có giấy phép xây dựng.
Trong thời gian qua, có không ít dự án đã thực hiện huy động vốn trái phép, thu tiền của khách hàng khi chưa đủ điều kiện huy động vốn.
Đầu tiên phải kể đến Rome Diamond Lotus (Đại lộ Mai Chí Thọ, thuộc phường An Phú, TP. Thủ Đức) do Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang (Phúc Khang Corporation) làm chủ đầu tư và DKRA Vietnam là đơn vị phân phối.
Dự án được giới thiệu có tổng diện tích 0,91 ha trong quy mô toàn khu lên đến 1,6 ha, được xây dựng cao 30 tầng nổi, 2 tầm hầm, cung ứng ra thị trường khoảng 700 căn hộ có diện tích nhỏ nhất là 51m2 và lớn nhất là 107m2, dự kiến đưa vào sử dụng quý 2/2021..
Dự án cũng được chủ đầu tư quảng cáo bằng nhiều lời “có cánh” như tọa lạc trên 2 mặt tiền đường Mai Chí Thọ và Đồng Văn Cống, được ví như “thành Rome” của Sài Gòn bởi sự kết nối giao thương thuận tiện đến mọi nơi trong thành phố và khu vực, trung tâm kết nối các tỉnh thành.
Tuy nhiên, “điểm yếu” của dự án cũng nằm ở chỗ nằm ngay vị trí có mật độ giao thông khá dày đặc, nhất là vào những giờ cao điểm, hàng loạt xe container ra vào cảng Cát Lái và lên đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Dây nườm nượp.
Dự án được chào bán rầm rộ từ năm 2018. Cụ thể, tháng 11/2018, Phúc Khang Corporation đã tổ chức sự kiện "Dạ tiệc Rome" tại khách sạn Reverie Saigon, sự kiện được giới thiệu là có sự tham gia của những vị chủ nhân Rome Diamond Lotus.
Sau nhiều lần mở bán và thu hàng chục tỉ đồng từ khách hàng, đến nay Rome Diamond Lotus vẫn chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm, dự án vẫn nằm im "bất động"
Tại buổi dạ tiệc, ông Trương Anh Tú - Giám đốc phát triển kinh doanh Phúc Khang Corporation cho biết: Sau hơn 1 tháng ra mắt dự án, 100% căn hộ xanh Rome Diamond Lotus được giới thiệu trong đợt đầu tiên đã được khách hàng đăng ký đặt mua thành công.
Tuy nhiên thời điểm đó, dự án vẫn chỉ là một bãi đất trống. Được biết, giá bán tạm tính được Phúc Khang Corporation tạm đưa ra là khoảng 80 triệu đồng/m2. Như vậy, chỉ sau một thời gian mở bán Công ty Phúc Khang Corporation đã thu được số tiền rất lớn từ nhiều khách hàng.
Như vậy, mặc dù chưa triển khai xây dựng nhưng chủ đầu tư đã tổ chức các sự kiện giới thiệu, chào bán đến khách hàng rầm rộ. Theo các thông tin quảng cáo, thời gian bàn giao nhà ban đầu là quý 1/2020, sau đó đã được điều chỉnh thành quý 2/2021. Thế nhưng sau nhiều lần mở bán và thu hàng chục tỉ đồng từ khách hàng, đến nay Rome Diamond Lotus vẫn chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm, dự án vẫn nằm im "bất động".
Việc bán hàng tại dự án Ascent Plaza (375 Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh) cũng là một ví dụ điển hình cho việc rao bán khi chưa có đủ điều kiện kinh doanh.
Theo thông tin công bố trên thị trường, dự án Ascent Plaza đã chính thức ra mắt thị trường ngày 24/11/2018 tại The Adora Nguyễn Kiệm, phường 3, quận Gò Vấp (TP.HCM).
Dự án rầm rộ rao bán căn hộ vào năm 2019 với mức giá khoảng 37 triệu đồng/m2, trong khi chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư. Hiện nay hàng loạt người dân bị mắc kẹt tại dự án này vì dự án chưa có giấy phép xây dựng. Trong khi chủ đầu tư cũng chưa thể cung cấp thời điểm chính xác dự án sẽ tiếp tục triển khai.
Tiếp đến, dự án Diamond Lotus Lake View (số 96 Lũy Bán Bích, quận Tân Phú, TP.HCM) của Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Nhà Xanh – một thành viên của Phúc Khang Corporation làm chủ đầu tư từng rơi vào tình trạng “chết lâm sàng”.
Theo thông tin từ Tiêu dùng Việt Nam, dự án này được chủ đầu tư mở bán từ tháng 7/2016, sau 5 năm qua đi, hiện nay, dự án này vẫn "đắp chiếu", khu đất dự án vẫn nằm “bất động”. Nhiều khách hàng trót “xuống tiền” đang tìm cách tháo chạy để thu hồi vốn.
Dự án toạ lạc tại đường Luỹ Bán Bích, quận Tân Phú. Dự án toạ lạc trên khu đất có diện tích 11.459m2; gồm 3 toà tháp cao 21 tầng với điểm nhấn là hệ thống vườn treo trên sân thượng mỗi tòa nhà. Trong giai đoạn 2016 – 2017, Phúc Khang Corporation đã đưa sản phẩm tại dự án này ra kinh doanh trên thị trường. Song song với việc mở bán, Phúc Khang Corporation cũng tiến hành san lấp mặt bằng, thi công phần móng của dự án Diamond Lotus Lake View.
Tuy nhiên, điều bất ngờ là sau khi mở bán thành công 3 block của dự án Diamond Lotus Lake View và thu tiền từ khách hàng, chủ đầu tư Phúc Khang bất ngờ dừng hẳn việc thi công tại công trình. Khu đất thực hiện dự án xây dở dang phần móng rồi bỏ hoang, hiện tại không có hoạt động thi công.
Sau khi mở bán thành công 3 block của dự án Diamond Lotus Lake View và thu tiền từ khách hàng, chủ đầu tư Phúc Khang bất ngờ dừng hẳn việc thi công tại công trình
Việc chủ đầu tư “ẵm” tiền hơn 3 năm qua nhưng mãi vẫn không triển khai xây dựng khiến nhiều nhà đầu tư và khách hàng lỡ xuống tiền tại dự án Diamond Lotus Lake View rơi vào tình trạng dở khóc dở cười.
Một dự án khác tại quận 8 với tên gọi là D-Aqua cũng đang được quảng cáo tràn lan trên các website, mạng xã hội. Dự án D - Aqua còn nằm trên giấy, chưa được phê duyệt, điều chỉnh qui hoạch, nhưng đã được làm nhà mẫu, môi giới tư vấn nhận tiền đặt chỗ từ khách hàng. Hơn nữa, dự án này hiện đang là tọa lạc trên khu đất chưa giải phóng mặt bằng tại số 301 Bến Bình Đông, phường 14, quận 8.
Theo reatimes, khu đất này có nguồn gốc đất công, được chuyển nhượng lòng vòng từ Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu tổng hợp và Đầu tư TP.HCM (IMEXCO) đến Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Đầu tư DHA (DHA Corporation). Hiện dự án đang được chào bán dù chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng…
Ngoài ra, một dự án tọa lạc tại số 765 và 751/8 đường Hồng Bàng, phường 6, quận 6, TP. HCM được giới thiệu do Công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên Dịch vụ Bất động sản Minh Anh làm chủ đầu tư, có tên gọi là D-Homme hiện chỉ mới đang được Sở Xây dựng TPHCM trình UBND TP. HCM xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận đầu tư và công nhận chủ đầu tư. Dự án D-Homme thi công chui, bất chấp dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500.
Nhiều máy móc, công nhân làm việc bên trong dự án D-Homme dù chưa có đủ cơ sở pháp lý
Mặc dù vậy, thời gian qua chủ đầu tư đã giới thiệu rầm rộ trên thị trường và chào bán dưới dạng hợp đồng “thoả thuận quyền chọn” rồi thu tiền từ khách hàng. Trong khi đó, những thông tin về pháp lý dự án gần như không được chủ đầu tư không công bố.
Chưa hết, theo Dân Việt, Dự án D-One Sài Gòn nằm tại số 12 đường Phan Văn Trị, quận Gò Vấp cũng là một dự án tồn tại nhiều vấn đề. Dự án này được môi giới quảng cáo là do Công ty TNHH MTV DHA làm chủ đầu tư. Từ cuối năm 2018, dự án đã được môi giới rao bán rầm rộ, Công ty cổ phần DHA D-One là bên nhận giữ chỗ.
Thế nhưng, chủ đầu tư thực sự là Công ty TNHH MTV Đông Hải, thuộc Bộ Tư lệnh Quân khu 7. Ở thời điểm dự án được chào bán rầm rộ và thu tiền giữ chỗ, Công ty TNHH MTV Đông Hải vẫn chưa Bộ Quốc Phòng cho phép về việc sử dụng đất quốc phòng vào mục đích kinh tế.
Hiện tại, khu đất được đặt tên là dự án D-One Sài Gòn vẫn chỉ là bãi đất hoang. Nhiều khách hàng đã xuống tiền tại dự án này vẫn hoang mang không biết số phận dự án sẽ đi về đâu.
Dự án D-One Sài Gòn tại số 12 đường Phan Văn Trị, quận Gò Vấp, TP.HCM, có nguồn gốc đất quốc phòng, được Công ty Cổ phần DHA D-One mang ra huy động vốn, dù Bộ Quốc Phòng chưa cho phép sử dụng đất quốc phòng vào mục đích kinh tế
Qua hàng loạt các dự án huy động vốn trái phép kể trên, có thể thấy còn tồn tại quá nhiều bất cập trong giao dịch bất động sản. Qua tình trạng trên thấy được thật sự việc chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản là việc làm thật sự cấp thiết để tránh rủi ro cho người dân khi "xuống tiền" đặt cọc tại những dự án chưa đủ giấy phép, chưa có đủ điều kiện mởi bán, kinh doanh.
Cũng theo Sở Xây dựng, việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư còn nhiều hạn chế, không thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng, khó khăn trong việc xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Để phát huy hiệu quả các quy định pháp luật để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh trong thời gian tới, cũng như kịp thời phát hiện các sai phạm của chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở, Sở Xây dựng kiến nghị thực hiện thanh tra, kiểm tra điều kiện ký hợp đồng huy động vốn các dự án nhà ở theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP và xử lý vi phạm.
Hy vọng sau khi Sở Xây dựng kiến nghị thực hiện thanh tra, kiểm tra điều kiện ký hợp đồng huy động vốn các dự án nhà ở theo quy định kể trên, tình trạng "bán lúa non", đặt cọc giữ chỗ trái pháp luật sẽ được ngăn chặn, tránh những rủi ro không đáng có cho khách hàng.
Thông tin từ Dân Việt/reatimes/nguoimuanha
