Với 10 chương, 82 điều, Dự thảo trình Quốc hội thảo luận ngày 31/10 đã có khá nhiều thay đổi đáng chú ý, trong đó có quy định về điều tiết thị trường bất động sản.
Dự thảo trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ năm có 4/5 điều về điều tiết thị trường bất động sản đều giao Chính phủ quy định chi tiết. Tuy vậy, vẫn có ý kiến đại biểu cho rằng, như vậy là chưa bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Báo cáo tiếp thu, giải trình trước khi đại biểu thảo luận, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã tiếp thu và rà soát, chỉnh lý toàn diện Mục 1, Chương IX, Dự thảo về điều tiết thị trường bất động sản, làm rõ nội hàm các chính sách để giải quyết các vấn đề mất cân đối của thị trường bất động sản, thể hiện vai trò của Nhà nước là phải dẫn dắt thị trường, tập trung vào các nội dung, vấn đề trọng tâm, trọng điểm huyết mạch, cốt lõi có tính nguyên tắc, quy luật của thị trường.
Ảnh minh họa. Nguồn ảnh: Internet.
Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, Dự thảo cũng đã bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Do còn nhiều ý kiến khác nhau, một số vấn đề Ủy ban Thường vụ Quốc hội vẫn đề xuất hai phương án tại Dự thảo, trong đó có việc thanh toán mua bán, thuê nhà ở, bất động sản hình thành trong tương lai (trên giấy).
Phương án 1: Quy định bên bán chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng mua bán trường hợp bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 5% giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi các giấy chứng nhận được cơ quan có thẩm quyền cấp cho bên mua.
Phương án 2: Bên bán chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng mua bán trường hợp bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 5% giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại ngân hàng để quản lý và chủ đầu tư không được dùng số tiền này. Các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.
Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, thuê.
Bên cạnh đó, Dự thảo cũng để hai phương án về đặt cọc khi mua bán bất động sản trên giấy.
Phương án 1: Khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định thì chủ đầu tư dự án mới được thu tiền đặt cọc.
Phương án 2: Chủ đầu tư chỉ thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định (không vượt quá 10% giá bán, cho thuê).
Trái chiều quan điểm về đặt cọc.
Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, đại biểu Trần Hồng Nguyên nhất trí với phương án 1 vì phương án này ít rủi ro cho người mua - đối tượng yếu thế trong giao dịch bất động sản. Lý do là đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên ký kết hợp đồng, nên sẽ hạn chế phát sinh tranh chấp.
Theo bà Nguyên, quy định như phương án 2 sẽ dẫn tới khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc tới khi thực hiện dự án rất dài, gây nhiều rủi ro cho khách hàng. Thị trường bất động sản vừa qua lại có diễn biến phức tạp, còn tình trạng chủ đầu tư dự án lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn tùy tiện. Thực tế, nhiều dự án nhận đặt cọc sau 5 - 10 năm vẫn chưa triển khai, nên cần quy định “siết” đặt cọc dự án bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo báo cáo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, phương án 1 cũng là phương án được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.
Tuy vậy, có một số vị đại biểu vẫn nghiêng về phương án 2. Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương) lý giải, phương án 2 sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn so với phương án 1, đặc biệt trong bối cảnh tình hình doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện đang gặp khó khăn.
Theo bà Nga, việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư và đặc biệt là góp phần gia tăng cơ hội thu hút khách hàng tiềm năng.
Đại biểu Nga cũng cho rằng, dù phương án này có thể mang lại nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng thế nhưng điều này cần được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu để bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, một số vị đại biểu khác cũng chọn phương án hai, song đề nghị quy định số tiền đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định, nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê.
Theo Tạ Ngọc/ Diễn đàn sự thật
https://www.facebook.com/groups/4054824701243922/posts/7025345627525133/?
