Điều chỉnh quan hệ Cung – Cầu
Tại hội thảo “Góp ý cho Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)”, Ths. KTS. Trần Văn Viên, Tổng hội Xây dựng Việt Nam sáng ngày 28/11 chia sẻ về vấn đề Giải pháp thực hiện quan hệ cung cầu nhà ở - đầu tư.
Theo ông Viên, quan hệ Cung & Cầu nhà ở, bất động sản cần phải được xác lập theo cơ chế Cầu quyết định Cung; cơ cấu các loại bất động sản cần được cân đối hợp lý hơn để:
-Nhà ở, quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác với giá trị sử dụng của chúng thực sự đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, sản xuất và là tài sản của chủ sở hữu, chủ sử dụng. Chủ sử dụng, sở hữu tài sản thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với tài sản theo quy định của pháp luật.
Nhà đầu tư thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nguồn vốn theo quy định của pháp luật trên thị trường thứ cấp. (Ảnh: Huyền Diệu)
- Nhu cầu vốn đầu tư phát triển nhà ở, quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác trở thành kênh thu hút nguồn vốn của các nhà đầu tư trên thị trường sơ cấp thông qua góp vốn và mua trái phiếu dự án.
Nhà đầu tư thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nguồn vốn theo quy định của pháp luật trên thị trường thứ cấp.
Điều chỉnh quy định về cơ cấu nguồn vốn đầu tư dự án phát triển nhà ở, bất động sản
Cơ cấu vốn cho dự án và thị trường bất động sản còn bất hợp lý, chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường, chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng với tính chất ngắn hạn, đặc biệt vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15-20% tổng mức đầu tư của dự án; dẫn đến tình trạng nợ theo cấp độ dự án của doanh nghiệp chủ đầu tư gấp 5 đến hơn 6 lần vốn chủ sở hữu.
Các nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đều được xác định mục đích sử dụng; tuy nhiên, việc kiểm soát sử dụng trong thực tế còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp; dẫn đến tình trạng nợ theo cấp độ doanh nghiệp chủ đầu tư cũng gấp 4-5 lần tổng giá trị tài sản doanh nghiệp; tỷ lệ nợ với cấp độ doanh nghiệp càng đặc biệt quan trọng bởi giá trị rất lớn do tổng hợp giá trị từ nhiều dự án cộng dồn.
Điều chỉnh cơ cấu nguốn vốn
Nhằm mục đích đảm bảo cơ cấu nguồn vốn của dự án cân đối, tỷ lệ nợ trên vốn sở hữu hợp lý hơn, theo đó cơ cấu nguồn vốn có thể bao gồm:
- Tổng giá trị đầu tư được tính toán theo các chuẩn mục chi phí, đơn giá, định mức và được kiểm toán độc lập;
- Vốn của chủ đầu tư (15-20% tổng mức đầu tư);
- Vốn góp của nhà đầu tư và trái phiếu dự án (15-20% tổng mức đầu tư), nhà đầu tư chỉ được nhận lại vốn và lãi. Nhà đầu tư được quyền chuyển nhượng vốn góp hoặc trái phiếu.
- Vốn vay tín dụng ngân hàng và tổ chức tài chính 30-40% (tương ứng tổng giá trị nguồn vốn của chủ đầu tư và nhà đầu tư);
- Vốn ứng trước của khách hàng tiêu dùng: chủ đầu tư chỉ được tiếp nhận khi được cơ quan thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện mở bán sản phẩm và khách hàng phải được ngân hàng bảo lãnh.
Quy định việc quản lý sử dụng nguồn vốn
Việc quản lý, sử dụng các nguồn vốn cần được kiểm soát chặt chẽ hơn thông qua quy định chủ đầu tư thực hiện báo cáo tài chính có kiểm toán độc lập và quy định sự tham gia kiểm soát của nhà đầu tư, của ngân hàng thương mại cấp tín dụng cho chủ đầu tư và khách hàng tiêu dùng.
Từng bước điều chỉnh tỷ lệ nợ (nguồn vốn vay tín dụng + vốn ứng trước của khách hàng tiêu dùng) trên tổng nguồn vốn chủ sở hữu và vốn của nhà đầu tư dự án theo hướng giảm dần giá trị.
Tăng cường trách nhiệm điều tiết cân đối quan hệ Cung – Cầu
Cơ quan chức năng nhà nước thực hiện trách nhiệm điều tiết quan hệ Cung
– Cầu nhà ở, bất động sản theo mục tiêu của chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đảm bảo cung nhà ở, các loại bất động sản khác thực sự đáp ứng đúng giá trị sử dụng của chúng. Tập trung hổ trợ và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, hộ nghèo khu vực nông thôn.
Ưu tiên đầu tư phát triển dự án cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã có quyền sử dụng đất phù hợp với mục đích phát triển nhà ở nhu cầu tiêu dùng.
Cơ quan chức năng thẩm quyền trung ương và địa phương phối hợp xây dựng và quản lý, vận hành thống nhất, đồng bộ hệ thống thông tin thị trường các loại bất động sản, đảm bảo cập nhật thực trạng đầu tư, chuyển nhượng các loại bất động sản làm cơ sở thực tiễn đánh giá, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển các loại bất động sản.
Đảm bảo mọi biến động bất động sản đều được đăng ký, cập nhật kịp thời, chính xác; trách nhiệm của các cơ quan thẩm quyền liên quan cũng sẽ được xác định.
