Ban chỉ đạo chương trình số 03 của Thành ủy Hà Nội đã có báo cáo về Chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị giai đoạn 2021-2025, trong đó nêu việc kiểm định, quy hoạch các khu chung cư, nhà chung cư chưa đạt tiến độ.
Hội đồng thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời chưa được thành lập. Quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố cũng chưa được ban hành.
Theo thống kê, cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ. Qua rà soát, kiểm định an toàn chịu lực nhà chung cư cũ, hiện có khoảng trên 600/2.500 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chất lượng cấp C, cấp D), chiếm 25% tổng số, tập trung chủ yếu tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM và một số thành phố khác và chủ yếu được xây dựng trước năm 1954 và từ năm 1960-1994.
Trong đó 4 quận nội thành có tới gần 1.000 nhà chung cư. Hầu hết các chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng, bị xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sụp đổ và không đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của người dân.
TP Hà Nội xác định việc cải tạo chung cư cũ đã xuống cấp, nguy hiểm là nhiệm vụ cấp bách nhằm đảm bảo an toàn, tính mạng của nhân dân. Tuy nhiên, qua gần 20 năm triển khai (từ 2005), Hà Nội mới cải tạo được 19 nhà chung cư cũ (chiếm 1,2%), 14 dự án đang triển khai.
Ảnh minh họa
Việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội hiện nay gặp rất nhiều khó khăn như đa số hộ được hỏi đều yêu cầu hệ số bồi thường diện tích tái định cư căn hộ tại chỗ lớn hơn căn hộ cũ.
Ngoài ra, một số hộ dân không thống nhất với cơ chế bồi thường, hỗ trợ của thành phố, nhất là các hộ tại tầng 1 có diện tích cơi nới, lấn chiếm không được bồi thường mà chỉ được hỗ trợ. Nhiều hộ dân trong khu chung cư cũ gặp khó khăn về kinh tế khi chi trả tiền cho phần diện tích tăng thêm sau cải tạo.
TP Hà Nội nêu ví dụ cụ thể như chung cư 51 Huỳnh Thúc Kháng dù đã bị sập một phần nhưng vẫn còn một số hộ chưa di dời, dù quận đã bố trí nhà tạm cư. Gần 10 năm nay, chung cư C8 Giảng Võ được xếp vào danh sách nguy hiểm cần cải tạo, nhưng đến nay vẫn còn hơn 10 hộ dân chưa chịu di dời…
Bên cạnh đó, việc cải tạo chung cư cũ đòi hỏi vốn lớn, trong khi đó nguồn ngân sách của thành phố còn hạn hẹp. Việc quy hoạch chung xây dựng thủ đô xác định khu vực nội thành (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa) hạn chế phát triển (hạn chế tầng cao và dân số) dẫn đến khó khăn trong việc thu hút nhà đầu tư.
Cần thiết bổ sung các quy định mới
Thời gian qua, TP đã tiến hành kiểm định được 401 chung cư; Thực hiện việc di dời người dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm cấp độ D. Hà Nội cũng đã hoàn thành xây mới và đưa vào sử dụng đối với 18 chung cư cũ, 14 dự án đang được triển khai. TP đã giao 19 nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để thực hiện cải tạo, xây dựng lại 30 khu chung cư, đồng thời có nhiều biện pháp để ưu đãi, kêu gọi nhà đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ.
Tuy nhiên, kết quả trên vẫn còn khiêm tốn so với yêu cầu đặt ra. Việc cải tạo, nâng cấp, chỉnh trang các khu chung cư cũ trong nội thành chậm và còn nhiều vướng mắc về cơ chế, chính sách. Năng lực của một số chủ đầu tư, nhà đầu tư, nhà thầu, tư vấn ở một số dự án còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu. Công tác rà soát, đánh giá, lập danh mục khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp để công bố thu hút đầu tư còn chậm.
Do đó, nhiệm vụ đặt ra khi sửa đổi Luật Thủ đô năm 2012 là cần có những cơ chế đặc thù về cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị gắn với bảo tồn, phát huy giá trị nội đô và phát triển nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.
Trên cơ sở kế thừa Điều 16 Luật Thủ đô năm 2012, Điều 30, Điều 32 dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) đã có những sửa đổi, bổ sung kịp thời các quy định về cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị, phù hợp chủ trương: “Cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị gắn với bảo tồn, phát huy giá trị và khai thác hiệu quả, bền vững các công trình, không gian lịch sử văn hóa tại khu vực nội đô lịch sử” trong Nghị quyết số 15-NQ/TW của Bộ Chính trị.
Cụ thể, tại khoản 2 Điều 30 dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi), “việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở cũ, nhà nhiều hộ xuống cấp cấp phải tuân thủ quy hoạch được phê duyệt bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và nhà đầu tư”.
Theo TS Đỗ Xuân Trọng (Trường Đại học Luật Hà Nội), việc đặt ra yêu cầu này là cần thiết bởi khi không đảm bảo hài hoà lợi ích sẽ cản trở đến tốc độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Điều này được minh chứng trong thực tiễn thời gian qua khi cơ chế, chính sách chưa cụ thể làm cho người dân chưa được hưởng bồi thường, hỗ trợ hợp lý và nhận thức được nghĩa vụ trong việc di dời khỏi nhà chung cư cũ xuống cấp nguy hiểm. Nhà đầu tư cũng không “mặn mà” đầu tư khi bị hạn chế về tầng cao xây dựng, nhất là ở khu vực trung tâm.
Tuy nhiên, quy định trên cũng cần xem xét khi chưa làm rõ việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch nào đã được phê duyệt và như thế nào được coi là đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư; Cũng như chủ thể nào có trách nhiệm trong việc đảm bảo hài hoà lợi ích trên.
Bên cạnh đó, dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) đã bổ sung thẩm quyền cho HĐND TP Hà Nội trên một số nội dung. Trong đó, cho phép HĐND TP được quyền quy định: “Chính sách cải tạo, xây mới nhà ở cũ, nhà nhiều hộ xuống cấp, chung cư cũ, chỉnh trang nhà ở các ô phố và niên hạn sử dụng các nhà chung cư cao tầng” mặc dù có tính đặc thù nhưng không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
“Như vậy, nếu giữ nguyên quyền trên của HĐND TP Hà Nội trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà ở cũ cũng sẽ tựa như “một con tàu trật bánh” thay vì mang dáng dấp một “chính sách đặc thù”- TS Đỗ Xuân Trọng nhìn nhận.
Bên cạnh đó, đa phần người dân đều có nhu cầu tái định cư tại chỗ. Vì vậy, việc xây dựng mới lại khu chung cư cần xem xét và cố gắng đáp ứng được những yêu cầu chính đáng của cư dân. Để giải quyết được bài toán kinh tế cho các chủ đầu tư, thành phố nên cân nhắc tới việc điều chỉnh quy hoạch phân khu, nên cho phép nâng tầng cao và tăng dân số cục bộ trong khả năng có thể “dung nạp” của khu đất.
Ngoài ra, Chính quyền các tỉnh/ thành phố và chủ đầu tư cần có chính sách rõ ràng hơn về các diện tích căn hộ của các căn hộ chung cư đã được cải tạo thí điểm. Nếu thành phố và chủ đầu tư có chính sách đền bù thỏa đáng cho những diện tích căn hộ đã xây ốp hợp pháp thì người dân sẽ đồng thuận và tỷ lệ ủng hộ dự án cải tạo xây dựng lại khu tập thể cũ chắc chắn sẽ cao, thuận lợi cho quá trình thực hiện.
|
Trong giai đoạn 2021-2025, thành phố lên kế hoạch cải tạo 10 khu chung cư cũ, bao gồm bốn khu chung cư có nhà cấp D - cấp độ nguy hiểm, nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp người dân, gồm: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, nhà của Bộ Tư pháp; và sáu khu có tính khả thi để cải tạo là Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân. |
