Tại Hà Nội, chung cư mini nở rộ vào thời điểm 2010 và bùng phát việc xây dựng vào năm 2013-2015 khi thị trường bất động sản phát triển nóng, nguồn cung thiếu hụt, nhu cầu mua và thuê mua của người dân tăng mạnh. Mặc dù không được pháp luật thừa nhận tại Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP nhưng do thị trường có nhiều biến động nên Nghị định 71/2014/NĐ-CP (Nghị định cụ thể hoá Luật Nhà ở 2014) đã có một số điểm “mở” hơn khi đưa thêm loại hình nhà ở do người dân xây dựng. Trong đó, quy định “ Đối với loại hình nhà ở do cá nhân/hộ gia đình xây dựng có từ 2 tầng trở lên, trong đó mỗi tầng sẽ có từ 2 phòng được thiết kế và xây dựng theo quy mô khép kín, diện tích sàn tối thiểu phải đạt 30m2…”.
Với Nghị định 71 của Chính phủ và Thông tư 16 của Bộ Xây dựng thì việc cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho chung cư mini là đủ điều kiện. Việc này thuộc thẩm quyền thuộc của các quận, huyện. Còn về trình tự, thủ tục, TP Hà Nội đã có quy định cụ thể tại Quyết định 117/2009 của UBND TP. Những căn chung cư mini được cấp phép, nhưng xây sai phép, như vượt quá số tầng hay diện tích căn hộ nhỏ hơn quy định tối thiểu là 30m2, thì không thể cấp giấy chứng nhận chủ quyền. Nếu khu chung cư được cấp phép 6 tầng nhưng lại xây đến 7 - 8 tầng thì toàn bộ các căn hộ trong khu đó, kể cả những căn hộ xây đúng phép là từ 6 tầng trở xuống cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Ảnh minh họa.
Mới đây Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đang luật hóa loại hình chung cư này. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở được xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên, tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên nếu đáp ứng một số yêu cầu.
Cụ thể, nhà ở phải có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung và có các trang thiết bị phục vụ sử dụng chung. Các căn hộ trong nhà ở phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư (diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2). Nhà ở phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy.
Đáng chú ý, hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở đáp ứng các yêu cầu trên, nếu có nhu cầu sẽ được cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, nếu một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở với diện tích vài trăm m2 có thể xây dựng chung cư mini để bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.
Điều này đồng nghĩa không cần các thủ tục: chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu công trình đủ điều kiện khai thác, vận hành…
Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng quy định chủ nhà hoàn toàn có thể lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ.
Theo các chuyên gia, đây chính là “kẽ hở” để chung cư mini “lách luật” ồ ạt trong giai đoạn 2010-2020, nhất là các quận đông đúc trường học, cơ quan, bệnh viên như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm… Người mua có sở cứ để tin tưởng chung cư mini được cấp sổ. Nhưng do xây dựng sai phép nên đa phần rất ít chung cư được cấp sổ.
Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho biết: Thực tế trong Luật Nhà ở và các Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng không định nghĩa thế nào là chung cư mini. Tất cả các vấn đề liên quan xây dựng, khai thác, vận hành, mua bán, tặng cho của chung cư mini đang nằm ngoài pháp luật.
Luật sư Nguyễn Đức Biên cho rằng, nhiều chủ sở hữu đã xây dựng các công trình chung cư mini mà không quan tâm tới hạ tầng giao thông, an ninh trật tự, an toàn cháy nổ. Bằng mọi cách, họ xây dựng vượt tầng, vượt phép, tăng mật độ xây dựng để tối ưu lợi nhuận.
Dù có nhiều bất cập, nhưng tại sao chung cư mini vẫn tồn tại? Lý giải điều này, luật sư Biên cho rằng, người mua và người thuê đều biết công trình này không đảm bảo an toàn. Tuy nhiên, do giá rẻ, phù hợp để lưu trú ngắn hạn hoặc dài hạn nên họ vẫn xuống tiền mua.
Bày tỏ quan điểm của mình về đề xuất “luật hóa” loại hình này dưới cái tên là “nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”, ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, không thể “luật hóa”, mà thậm chí cần thiết phải có biện pháp kiểm soát chặt chẽ loại hình này, đặc biệt là không công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini, kiên quyết không cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ chung cư mini.
Lý giải về quan điểm của mình, ông Đỉnh cho rằng, nếu một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở vài trăm mét vuông thì có thể xây dựng chung cư mini để bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Cũng theo ông Đỉnh, Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bản mới nhất (trình Hội nghị Đại biểu chuyên trách cuối tháng 8/2023) lại cho phép chủ nhà được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ, điều này sẽ dẫn đến loại hình chung cư mini được “luật hóa” và không khác gì căn hộ chung cư thông thường.
“Nếu chính sách này được thông qua, chắc chắn người dân sẽ càng đổ xô mua chung cư mini, sẽ hình thành làn sóng đi lùng mua các lô đất ở kề cận để hợp thửa, xây chung cư mini bán tràn lan thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ” – vị chuyên gia này nhận định.
Các căn hộ chung cư mini với diện tích vừa phải, giá bán phù hợp với thu nhập của hộ gia đình trẻ, người lao động và có vị trí tiện lợi vốn đã rất “hot” trên thị trường. Nếu quy định này được thông qua, loại hình nhà ở tiềm ẩn nhiều hiểm hoạ này đã “hot” sẽ ngày càng “hot” hơn. Người dân sẽ đổ xô mua chung cư mini, làm hình thành làn sóng mua các lô đất ở kề cận để hợp thửa, xây chung cư mini bán tràn lan thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ.
Việc xây dựng chung cư mini tràn lan có thể làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Đồng thời gây mất mỹ quan và không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy. Việc giải quyết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, y tế, hành chính, dịch vụ...) cho các hộ gia đình mua chung cư mini cũng là bài toán không đơn giản đối với chính quyền.
Thực tế thời gian qua đã xảy ra thực trạng nhiều chủ đầu tư xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở thông thường rồi lách luật, thay đổi thiết kế ban đầu để xây thành chung cư mini phục vụ mục đích kinh doanh.
Việc xây dựng này tiềm ẩn những rủi ro mà vụ cháy chung cư mini xảy ra tại Khương Hạ, quận Thanh Xuân, Hà Nội vừa qua là một ví dụ. Toà nhà chung cư mini được xây dựng trong một con ngõ nhỏ xe ô tô không vào được. Trong khi đó, tòa nhà cao đến 10 tầng, mặt sàn chỉ 200m2, tổng diện tích sàn 2.000m2 và có tới 45 hộ dân với khoảng 150 người sinh sống.
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, không nên "luật hóa" loại hình nhà ở này mà ngược lại, cần có sự kiểm soát chặt chẽ.
Theo Tạ Nhị/Diễn Đàn Sự Thật
https://www.facebook.com/groups/4054824701243922/posts/6853564598036571/
