Nguyên nhân nào khiến giá nhà không thể hạ?

Theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá địa ốc đã tăng hàng chục lần trong 10 năm qua. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân tăng trưởng hai chữ số (thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ). Hiện nay, mặc dù thị trường chững lại nhưng phân khúc chung cư vẫn giữ được đà tăng.

Savills Việt Nam cho biết, trong quý III/2023, giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đã đạt 54 triệu đồng/m2, tăng trong 19 quý liên tiếp và tăng hơn 77% so với quý I/2019.

Ảnh minh họa. Nguồn ảnh: Internet.

Các chuyên gia cho hay, dù giá nhà đã tăng cao nhưng trong ngắn hạn vẫn chưa thể hạ. Nguyên nhân là do nhiều chi phí cấu thành nên giá tăng cao (giá đất, giá vật liệu xây dựng, lãi vay…).

Ông Giang Anh Tuấn - Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh phân tích, giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố chẳng hạn như: giá đất, chi phí xây dựng, tính pháp lý… Những yếu tố này nếu tác động cùng lúc sẽ làm cho doanh nghiệp không dễ giảm giá bất động sản.

Theo đó, đối với một dự án bất động sản, một trong những chi phí đầu vào quan trọng là chi phí về đất, có thể ảnh hưởng đến giá thành đầu ra. Bình quân tại các khu vực đô thị, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư, 20-30% giá thành nhà liền kề thấp tầng và khoảng 50% giá thành biệt thự.

Những năm gần đây, giá đất tăng 15 - 30%, từ đó đẩy giá nhà cũng đội lên 2 - 8%.

Bên cạnh đó, các nguyên vật liệu xây dựng như sắt, thép, cát...cũng đồng loạt tăng mạnh.Chẳng hạn, giá sắt, thép tăng khoảng 15 - 20%, trong khi chi phí nguyên vật liệu chiếm 65-70% giá trị dự toán xây dựng công trình.

Chi phí để triển khai dự án cũng bị đội lên bởi những vấn đề về pháp lý còn nhiều vướng mắc làm thời gian thi công kéo dài. Theo ông Tuấn, có những dự án mất tới 4 -5 năm mới có thể hoàn thiện thủ tục pháp lý. Việc hoàn thiện pháp lý cho dự án không đơn giản chỉ là doanh nghiệp đến sở rồi sẽ có công văn mà phải chờ các sở, ban, ngành liên quan có ý kiến. Thời gian chờ đợi thủ tục phải theo quy định nhưng thường là trễ hẹn.

Cũng theo ông Tuấn, nếu doanh nghiệp mua một lô đất 500 tỷ đồng thì mỗi năm mất 10% chi phí lãi vay (tức 50 tỷ đồng). Chi phí này doanh nghiệp buộc phải cộng vào giá.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa cũng cho hay, một rào cản lớn dẫn đến việc giá thành bất động sản khó giảm là chi phí đầu tư đã quá cao.

Bên cạnh đó, theo ông Quang, muốn kéo mặt bằng giá bất động sản xuống rất khó bởi trên thị trường không chỉ có các doanh nghiệp trong nước mà còn có nhiều chủ đầu tư nước ngoài.

Các tập đoàn nước ngoài đầu tư dự án thường chọn phân khúc cao, vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và chất lượng sản phẩm cao hơn dự án của các chủ đầu tư trong nước nên giá không thể thấp. Khi bán sản phẩm ra thị trường, họ luôn tính cho đầu ra 2-3 năm sau nên mức giá thường rất cao. Các doanh nghiệp nước ngoài có ưu thế về nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn nên cũng không chịu áp lực giảm giá bán.

Theo TS Nguyễn Duy Phương - Giám đốc đầu tư DGCapital, có quá nhiều nguyên nhân khiến chủ đầu tư dự án bất động sản không chọn giảm pháp giảm giá nhà. Theo đó, có thể thấy khi triển khai một dự án thì chủ đầu tư đã thế chấp cả đất và tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng. Việc giảm giá bán sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm tại ngân hàng, trong khi đó chủ đầu tư không còn tài sản khác để bổ sung cho các khoản vay.

Thêm vào đó, nhiều dự án vì vướng pháp lý nên phải mất nhiều năm đến nay mới có thể triển khai mở bán. Trong khoảng thời gian đó chủ đầu tư vẫn phải gánh các khoản chi phí lãi vay, chi phí đất ngày càng tăng.

Theo Tạ Ngọc/ Diễn đàn sự thật

https://www.facebook.com/groups/4054824701243922/posts/7275343135858713/?