HoREA cho biết, mặt tích cực là đã có nhiều Tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn trong những năm gần đây có chiến lược xây dựng uy tín thương hiệu, triết lý kinh doanh và tinh thần doanh nghiệp, theo hướng chia sẻ lợi ích cho khách hàng và cộng đồng, không tìm kiếm siêu lợi nhuận mà chỉ xác định lợi nhuận định mức khoảng 10%/năm, chính vì thế đã đưa ra mức giá bán nhà hợp lý.
Về chi phí bán hàng, hiện có chủ đầu tư trực tiếp thực hiện công tác bán hàng, tuy nhiên cũng có nhiều chủ đầu tư giao cho các đại lý để bán hàng.
Có thể thấy, trong giá bán bất động sản phần nặng nhất được cấu thành từ giá thành. Cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại, bao gồm: Chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý đều tăng mạnh.
Ảnh minh họa. Nguồn ảnh: Internet.
Trong đó, chi phí tạo lập quỹ đất của dự án gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bảo vệ đất lúa (nếu có sử dụng đất lúa)... Chỉ riêng loại chi phí này đã chiếm trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; trên dưới 30% đối với dự án nhà phố; trên dưới 20% đối với dự án nhà biệt thự.
Cũng cần lưu ý rằng hiện nay chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thường chỉ được cơ quan có thẩm quyền khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra.
Được biết, phần chi phí thực tế còn lại chưa được khấu trừ bị coi là lợi nhuận và doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp, mà cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng gánh khi mua nhà. “Phí chồng phí” làm cho doanh nghiệp bất động sản phải chịu tiếng bán đắt, lãi dày.
HoREA cho hay, chi phí xây dựng chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án nhà biệt thự. Đáng chú ý, chi phí xây dựng cũng đang có xu thế tăng.
Trên thực tế, những năm gần đây, các nguyên vật liệu xây dựng (như sắt, thép, cát…) đồng loạt tăng mạnh. Chẳng hạn giá sắt, thép tăng khoảng 15-20%, trong khi chi phí nguyên vật liệu chiếm 65-70% giá trị dự toán xây dựng công trình. Trước đây, giá 1m2 sàn xây dựng nhà chung chỉ khoảng 7-8 triệu đồng thì nay đã tăng gấp đôi (lên đến 12-13 triệu đồng).
Chi phí tài chính cũng là một chi phí cũng chiếm tỷ lệ không nhỏ trong giá thành nhà ở, gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác (thường chiếm khoảng 10% giá thành). Bên cạnh đó, tất cả các dự án đều phải có thêm chi phí quản lý (thường chiếm khoảng 5% giá thành).
Theo HoREA, những vướng mắc pháp lý là một nút thắt lớn đã tồn tại nhiều năm qua khiến nguồn cung nhà ở giảm đi.
Vướng mắc làm cho thời gian xin cấp phép kéo dài, chi phí đầu vào tăng cao nên phương án kinh doanh ban đầu mà doanh nghiệp đưa ra (bao gồm cả giá bán) phần lớn bị thay đổi. Nhiều doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán để bù đắp các khoản chi phí đã bỏ ra để triển khai dự án.
Ngoài ra, vướng mắc pháp lý cũng được HoREA xác định là nguyên nhân dẫn đến việc nhà ở giá rẻ ngày càng khan hiếm, thậm chí có nơi gần như biến mất trên thị trường. Theo đánh giá của HoREA, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội còn khó hơn cả dự án nhà ở thương mại.
Đại diện một công ty bất động sản đang có dự án triển khai dang dở ở TP.HCM nhìn nhận, chính tình trạng vướng mắc pháp lý kéo dài những năm gần đây đã làm cho nguồn cung các dự án hoàn chỉnh trở nên vô cùng hiếm hoi và doanh nghiệp này cũng phải loay hoay với dự án cũ, gần như không có sản phẩm mới để bán trong khi nhu cầu vẫn rất lớn. Đây cũng chính là nguyên nhân đẩy giá nhà tăng cao.
Vị lãnh đạo này cũng cho hay, thị trường càng khó khăn, các doanh nghiệp càng muốn bán được hàng để tăng nguồn thu, có tiền trả nợ. Tuy vậy, hàng rào pháp lý khiến thời gian triển khai kéo dài, chi phí đầu vào leo thang, việc giảm giá bán càng trở nên bất khả thi.
Qua đó, HoREA cho rằng cởi nút thắt pháp lý chính là giải pháp then chốt để giải quyết vấn đề.
HoREA đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý nhằm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Việc tăng nguồn cung nhà ở này sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường.
Theo Tạ Ngọc/ Diễn đàn sự thật
https://www.facebook.com/groups/4054824701243922/posts/7196748067051554/?
