Theo CTCP Chứng khoán VNDirect, trong quý cuối năm 2022, khối lượng trái phiếu phát hành riêng rẻ của nhóm bất động sản ghi nhận 630 tỷ đồng. Chỉ có ba doanh nghiệp thực hiện phát hành đó là: CTCP Đầu tư Nam Long (500 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Đức Trung (100 tỷ đồng) và CTCP Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (30 tỷ đồng). So với quý trước, lãi suất phát hành có xu hướng tăng (lên mức trung bình 12%/năm).
Lũy kế cả năm 2022, giá trị phát hành riêng lẻ của nhóm bất động sản ghi nhận mức sụt giảm 79%, chỉ đạt 62.310 tỷ đồng (chiếm 23% tổng giá trị phát hành). Trong đó, 2 doanh nghiệp kinh doanh địa ốc phát hành trái phiếu nhiều nhất gồm Tập đoàn Vingroup và các công ty con (16.569 tỷ đồng); Tập đoàn Địa ốc NOVA và các công ty con (15.157 tỷ đồng).
Được biết, bất động sản là nhóm ngành chiếm tỷ trọng trái phiếu đáo hạn lớn nhất trong năm 2023 với 37,6% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riêng lẻ là gần 273.000 tỷ đồng trong năm, tương đương 102.570 tỷ đồng, so với cùng kỳ tăng 76%.
Các doanh nghiệp có giá trị đáo hạn cao nhất trong 2023 bao gồm: CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va với 14.476 tỷ đồng, CTCP Saigon Glory với 7.000 tỷ đồng và Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Khang với 4.960 tỷ đồng.
Theo VNDirect, một số tổ chức phát hành có ít cơ hội tiếp cận nguồn vốn nhằm tái cơ cấu tài chính và đáp ứng nghĩa vụ nợ ngắn hạn trong bối cảnh chính sách tiền tệ thắt chặt, chi phí tài chính gia tăng và thắt chặt phát hành trái phiếu. Rủi ro về khả năng thanh toán tập trung ở một số lĩnh vực có tỷ lệ đòn bẩy cao và hay biến động theo chu kỳ như lĩnh vực bất động sản.
FiinRatings cho hay, do đặc thù thâm dụng vốn các chủ đầu tư bất động sản buộc phải duy trì đủ dòng tiền cho các dự án (thường kéo dài 3-5 năm và còn tùy thuộc quy mô). Khả năng trả nợ của các doanh nghiệp này sẽ bị ảnh hưởng do dòng tiền suy giảm.
Gánh nặng đáo hạn trái phiếu của ngành bất động sản sẽ lên tới 230.860 tỷ đồng trong vòng hai năm tới, chiếm 35,2% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn toàn thị trường. Trong khi đó, các trái phiếu trên phần lớn được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống, từ đó có thể thấy nhu cầu vay vốn để tái cấp vốn của ngành là rất lớn. Các doanh nghiệp sẽ buộc phải dựa vào dòng tiền hiện có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài rủi ro hơn.
Vì thiếu vốn triển khai dự án trong khi doanh số sụt giảm, nhiều doanh nghiệp đã tính đến các phương án tái cơ cấu nợ như: Gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả nợ trái phiếu bằng bất động sản. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực, thu gọn bộ máy, cắt giảm nhân sự, tăng chiết khấu để kích cầu.
Thế nhưng FiinRatings cho rằng, nếu các doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với các trái chủ về việc giãn nợ hoặc hoán đổi các sản phẩm bất động sản cho các khoản gốc và lãi vay trái phiếu chỉ có thể hỗ trợ duy trì thanh khoản trong thời gian ngắn do các doanh nghiệp này vẫn phải thực hiện các cam kết khác đối với nợ vay ngân hàng hay các khoản phải trả liên quan đến hoạt động kinh doanh,...
Trong ba năm qua, tiến độ triển khai dự án bị ảnh hưởng bởi tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý. Thị trường bị chi phối bởi phản ứng tâm lý của nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đối với các chính sách về đất đai, tài chính lẫn tín dụng làm tất cả các hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bị ngưng trệ, doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn từ tiền trả trước của người mua nhà.
Tiếp đó, các doanh nghiệp buộc phải tìm kiếm nguồn vốn khác thay thế và bù đắp cho các dự án do hàng loạt các quy định nhằm kiểm soát chặt tín dụng trong môi trường lãi suất tăng. Do vậy, việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu đã được các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh để tăng tính chủ động về tài chính.
Ảnh minh hoa. Nguồn: Internet.
Thực tế, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành trong giai đoạn này thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết - nhóm doanh nghiệp có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch, được thể hiện qua đòn bẩy tài chính.
Theo thống kê của FiinRatings, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu hiện ở mức 8,1 lần, trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở 2,5 lần. Ước tính, đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết có thể còn cao hơn và rủi ro hơn nữa.
