19 dự án bị bêu tên
Sở Xây dựng tỉnh Hoà Bình vừa có công văn về việc đăng tải thông tin các dự án bất động sản đủ và chưa đủ điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng, bán và cảnh báo rủi ro khi mua bán đất nền chưa đủ điều kiện kinh doanh tại các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh quý I/2023.
Theo danh sách, 19 dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư, ký hợp đồng thực hiện dự án, cấp giấy phép xây dựng nhưng chưa đủ điều kiện được huy động vốn, chuyển nhượng và kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, dự án Khu dân cư nông thôn và tái định cư tại Đồng Trám (Tập đoàn Geleximco); Khu dân cư tại phường Thái Bình (Liên danh Công ty TNHH MTV Gia Ngân và CTCP Xây dựng và Thương mại Sơn Tây); Khu dân cư Thịnh Lang (Liên danh Sudico - Sudico Hoà Bình); Khu dân cư Phương Lâm (CTCP Xây dựng Sao Vàng).
Sở Xây dựng tỉnh Hoà Bình vừa có công văn về việc đăng tải thông tin hàng loạt dự án bất động sản đủ và chưa đủ điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng, bán. (Ảnh minh họa)
Dự Khu đô thị mới Hòa Bình (Liên danh Geleximco - Hanic); Khu đô thị sinh thái Trung Minh - Geleximco (Liên danh Geleximco - Hanic); Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đảo Ngọc (Liên danh CTCP Đầu tư phát triển Xanh Kỳ Sơn - Tập đoàn Telin).
Khu đô thị sinh thái cao cấp Yên Quang (Liên danh CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ Quốc tế Seika - Công ty TNHH Dịch vụ Thương mại Nam Hà Nội - Vinaconex 39); Khu nhà ở Hoàng Vân Hòa Bình (Liên danh CTCP Bất động sản Hoàng Vân Hòa Bình - Tập đoàn Landora). Khu dân cư đường Trương Hán Siêu (CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Thái Hưng); Khu đô thị mới Sông Đà - Hòa Bình (CTCP Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà).
Khu đô thị mới Trung Minh B (liên danh Lã Vọng Group - Ngôi Nhà Mới); Khu nhà ở Thăng Long Xanh (Liên danh Thăng Long Land - Xây dựng Thành Hưng - Đô thị An Thịnh); dự án Nhà ở xã hội tại phường Hữu Nghị giai đoạn 2 (CTCP Thương mại Dạ Hợp).
Bên cạnh đó, còn có 5 dự án chưa đủ điều kiện mở bán tại huyện Lương Sơn, bao gồm: Khu nhà ở Suối Sếu (Liên danh CTCP Phúc Nguyên số 1 Việt Nam - Công ty TNHH Thăng Long); Làng sinh thái Việt Xanh (Saigonres); Khu nhà ở nghỉ dưỡng và dịch vụ tổng hợp tại thị trấn Lương Sơn (Liên danh Tập đoàn IUC - CTCP Xây dựng số 7).
Hai dự án khác là Khu đô thị sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp Đông Trường Sơn (Liên danh Reenco Hòa Bình - Xây dựng Thành Hưng - Đô thị An Thịnh); Khu dân cư tại Tiểu khu 1 (Liên danh Tập đoàn IUC - CTCP Xây dựng số 7).
Cần thận trọng để tránh trắng tay
Theo một số chuyên gia pháp lý, mua nhà khi chưa đủ điều kiện mở bán là một “canh bạc” của các nhà đầu tư để có ưu đãi về giá, vị trí căn hộ nhưng việc này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng, văn bản xác nhận cho phép bán nhà của Sở Xây dựng, được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.
Chủ đầu tư hoàn thiện đầy đủ những điều kiện trước khi mở bán cũng là sự khẳng định năng lực triển khai dự án cả về tài chính và yếu tố pháp lý. Tuy nhiên, hiện nay, cũng có những chủ đầu tư lách luật mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện nhằm huy động vốn để thực hiện dự án, một số khách hàng chấp nhận mua nhà trên giấy để thu được lợi nhuận khi đầu tư hoặc để hưởng ưu đãi.
Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sự TP.HCM) cho rằng, đối với những dự án này, chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối thường có những cách “lách luật” nhằm huy động vốn hoặc bán, cho thuê với khách hàng. Những giao dịch này chủ yếu được thực hiện trên các thỏa thuận đặt cọc, giữ chỗ, thỏa thuận hợp tác, hợp đồng vay tiền, văn bản hứa mua hứa bán…
Theo Luật Nhà ở, Hợp đồng mua bán, cho thuê được xem là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên khi tiến hành thủ tục mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Hợp đồng mua bán, cho thuê chỉ được thực hiện khi dự án đầy đủ các thủ tục pháp lý, như có quyền sử dụng đất, hoàn thành xong móng, được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng chấp thuận giao dịch,...
Nhưng trên thực tế, các chủ đầu tư thường thực hiện giao dịch với khách hàng bằng những hợp đồng, văn bản kể trên. Những văn bản này được xem là những thỏa thuận dân sự và tiềm ẩn không ít rủi ro cho khách hàng.
Tìm hiểu tính pháp lý của các hợp đồng, văn bản trên, luật sư Trần Đức Phượng cho biết, việc thực hiện huy động vốn bằng cách lách luật tại các dự án chưa được phép mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xảy ra hầu hết ở các chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu, kém. Các hợp đồng, văn bản chủ đầu tư thực hiện để giao dịch với khách hàng cũng có nhiều vấn đề.
Cụ thể, văn bản góp vốn phân chia lợi nhuận bằng tiền nếu không đúng hình thức (thỏa thuận có phân chia sản phẩm, đơn vị trung vay mượn tiền nhưng dùng tiền đó để thanh toán trước cho việc mua sản phẩm,…), sử dụng vốn huy động không cho dự án, không đủ điều kiện huy động vốn (không có văn bản Sở Xây dựng chấp thuận được huy động vốn) thì giao dịch này không được pháp luật công nhận (bị vô hiệu) theo quy định Khoản 1 Điều 19 Nghị định 99/2015, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật nhưng chủ đầu tư lại không bị chịu phạt, đền tiền cọc cho người góp vốn.
Văn bản giao tiền để giữ chỗ, văn bản đặt cọc để giữ chỗ, văn bản đặt cọc mua/thuê BĐS đều vô hiệu vì trái với quy định Bộ Luật dân sự 2005, tiền “đặt cọc”, “giữ chỗ” không phải là tiền thuộc sở hữu của chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư thu, sử dụng trước là trái quy định về huy động vốn (nhiều trường hợp chủ đầu tư còn xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho khoản tiền đặt cọc nhằm tạo niềm tin cho khách hàng, việc xuất hóa đơn này là hoàn toàn sai).
Văn bản hứa mua hứa bán là giao dịch dân sự có điều kiện, theo đó các bên thỏa thuận về điều kiện phát sinh thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh. Tuy nhiên, dùng văn bản dạng này để huy động vốn hay hứa mua bán thì cũng vô hiệu do nội dung trái chính với Điều 125 Bộ luật Dân sự, có sự tác động của một bên hoặc của người thứ ba cố ý thúc đẩy cho điều kiện để làm phát sinh thì coi như điều kiện đó không xảy ra.
Hợp đồng vay tiền để huy động vốn, thu trước tiền bán thì bị vô hiệu do giao dịch giả tạo vì bản chất việc vay tài sản là bên cho vay giao tài sản, khi đến hạn trả thì bên vay phải hoàn trả tiền cho bên cho vay. Do đó văn bản vay tiền không phải là giao dịch góp vốn, không phải là giao dịch mua bán bất động sản.
“Để tránh rủi ro, khách hàng nên tìm hiểu kỹ năng lực của chủ đầu tư (thương hiệu, lịch sử, tiềm lực tài chính, …) và thực qua việc triển khai các dự án (dự án hoàn thành, dự án đang thi công) và cách hành xử của chủ đầu tư trước các tranh chấp, bất đồng với khách hàng trước đây”, luật sư Phượng nói.
