Ảnh minh họa. (ảnh:ITN)
Quỹ đất 20% là gì?
Cơ sở đề xuất là điểm b khoản 2 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã bổ sung khoản 4 Điều 3 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP để giải thích từ ngữ “dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” gồm: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập và dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại trong trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không tự xây dựng nhà ở xã hội.
Như vậy, nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tự xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% thì không được coi là dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, thực tế trên sẽ dẫn đến việc chủ đầu tư không được hưởng các ưu đãi như: Không được dành 20% đất xây nhà ở thương mại hoặc 20% sàn bán theo giá thương mại; không được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Xác định quỹ đất 20% làm nhà thương mại trong dự án nhà ở xã hội
Theo Bộ Xây dựng, quy định tại khoản 8 Điều 1 Nghị định số 49 ngày 1/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100 năm 2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (sửa đổi, bổ sung Điều 9 Nghị định số 100-PV) thì chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư.
Quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hoá nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung”.
Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 19 và khoản 3 Điều 20 Nghị định số 37 năm 2010 Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị về nội dung đồ án quy hoạch phân khu có quy định: “Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: a) Xác định các khu chức năng trong khu vực quy hoạch; b) Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình đối với từng ô phố; khoảng lùi công trình đối với các trục đường; vị trí, quy mô các công trình ngầm (nếu có)”; về nội dung đồ án quy hoạch chi tiết có quy định: “Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình, khoảng lùi công trình đối với từng lô đất và trục đường; vị trí, quy mô các công trình ngầm (nếu có)”.
Theo quy định tại khoản 3 và 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 thì Đồ án quy hoạch phân khu đã được phê duyệt là cơ sở để xác định các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết. Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng.
Căn cứ các quy định nêu trên, chức năng sử dụng đất đối với từng lô đất (gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề có chức năng sử dụng giống nhau) được xác định ở quy hoạch chi tiết đô thị, chưa xác định cụ thể tại quy hoạch phân khu đô thị.
Việc trích 20% đất để làm nhà ở xã hội có hệ lụy gì?
Liên quan đến quy định yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội , nhiều chuyên gia cho rằng đây là vấn đề hết sức nan giải, vì hiện nay đang tồn tại song song 2 quy định liên quan đến vấn đề này. Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được phép nộp tiền để hoán đổi phần diện tích 20%, thay vì phải giữ lại để xây dựng nhà ở xã hội dẫn đến việc phân khúc sản phẩm này đang thiếu hụt trầm trọng.
Ngoài ra, việc sử dụng 20% diện tích để xây dựng NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại sẽ làm cho sản phẩm bị phân mảnh. Trong cùng một dự án có hai loại hình chất lượng khác nhau (nhà ở xã hội và nhà ở cao cấp) cũng gây bất lợi cho người sống ở nhà ở xã hội vì dễ dẫn đến cảm giác bị phân biệt đối xử.
Bỏ quy định quỹ đất 20%, cung nhà giá rẻ có khá hơn không?
Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức: Một là dành quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội trong dự án; Hai là hoán đổi 20% quỹ đất hoặc nhà ở này bằng số lượng nhà ở xã hội tương đương tại một dự án, khu vực khác phù hợp hơn.
Việc bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội vẫn là “bài toán” vô cùng khó. Đơn cử, một miếng đất 7.000 m2 ở TP.Thủ Đức được chủ đất rao bán với giá 600 tỷ đồng. Dựa trên quy hoạch, chi phí xây dựng sẽ tiêu tốn thêm khoảng 600 tỷ đồng. Tức là để thu hồi vốn, giá căn hộ dự kiến vào khoảng 45-50 triệu đồng/m2. Đây rõ ràng là mức giá rất “khó chịu” nếu hình thành nhà ở xã hội.
Chính vì vậy, khi có đề xuất bỏ quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng, ông Quốc đặt nhiều kỳ vọng, bởi theo ông, quy định này lâu nay như ‘sợi dây thòng lọng” cản trở việc phát triển nhà ở của doanh nghiệp bất động sản.
Có thể thấy, khi một quy định không mang lại hiệu quả cao trong thời gian dài, việc điều chỉnh là cần thiết. Và, đề xuất thay vì đổ gánh nặng lên vai doanh nghiệp thì giao quyền về cho địa phương của Bộ Xây dựng là một phương án điều chỉnh đáng để kỳ vọng. Tuy nhiên, phải thực thi thế nào để biến kỳ vọng thành thực tế, mang lại nguồn cung nhà giá rẻ nhiều hơn cho người dân, là việc không dễ.
Theo Tạ Nhị/Diễn Đàn Sự Thật
https://www.facebook.com/groups/4054824701243922/posts/6990406987685664
