Phối cảnh quy hoạch khu đô thị vệ tinh ở Hà Nội trong tương lai. (Ảnh: ITN)
Điều kiện tiên quyết để phát triển các đô thị vệ tinh là đất đai
Vấn đề đất đai thường được xem như là viên đá cản trở mọi chính sách quy hoạch đô thị nhiều tham vọng. Kinh nghiệm của Pháp, cho đến những năm 1960, cho thấy một quy hoạch đô thị tốt sẽ trở nên vô hiệu nếu không kiểm soát được yếu tố đất đai.
Theo kinh nghiệm của Nhật Bản: Khái niệm cơ bản về điều chỉnh đất đai, có nghĩa là chia sẻ lợi ích và chi phí phát triển một cách công bằng giữa các bên có lợi ích liên quan bao gồm cà thành phần công cộng là một phương pháp phát triển dân chủ và có thể phát huy hiệu quả trong cơ chế thị trường.
Trong khi các thể chế quy hoạch không phát huy hiệu quả như mong muốn của các nhà quy hoạch trong việc quản lý tăng trưởng và phát triển các khu đô thị mới, thì các kế hoặch phát triển bao gồm phương pháp tập trung tái điều chỉnh đất đai đã góp phần hình thành các khu vực đô thị mới. Tái điều chỉnh đất bao gồm một vài lĩnh vực quan trọng trong phát triển đô thị như triển khai thực hiện các khu vực đô thị đã quy hoạch, bảo vệ chủ đất và quyền lợi của người sử dụng đất, cơ chế tự trang trải về tài chính, sự tham gia của nhân dân, hợp tác Nhà nước - Tư nhân...
Mặc dù quy hoạch có thể được áp dụng về mặt ý tưởng với tất cả mô hình đô thị, song triển khai cụ thể lại rất khác nhau, tùy theo vùng vì còn chịu ảnh hưởng của điều kiện địa phương. Cơ chế tập trung và tái quy hoạch đất đai đã chứng tỏ hiệu quả của một số quốc gia trong việc nâng cao giá trị đất đai cho nhu cầu phát triển một cách toàn diện, hiệu quả và minh bạch đối với những khu vực ngoại vi thành phố. Tập trung và tái điều chỉnh đất đai thường bao gồm quá trình đô thị hóa có tổ chức một diện tích đất đai lớn bao gồm nhiều mảnh đất ngoại ô, tái điều chỉnh và chia nhỏ mảnh đất này cho mục đích sử dụng đô thị mới trong khuôn khổ định hướng và chủ trương chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển dài hạn của thành phố.
Cơ chế này bảo đảm cho chủ sở hữu ban đầu vẫn giữ được quyền sở hữu/sử dụng đất ban đầu, nên không cần thực hiện thu hồi đất. Theo cơ chế này, những đối tượng tham gia sẽ cùng tập hợp đất đai của mình lại và dành một tỷ lệ diện tích đất (thường là 30-40%) để sử dụng cho mục đích công cộng như xây dựng đường sá, cơ sở hạ tầng, công trình công cộng và đôi khi là cả xây nhà thu nhập thấp. Một số diện tích đất cũng được để thu hồi vốn dự án thông qua bán/cho thuê đất. Chủ sở hữu tự nguyện góp một phần đất đai của mình, được bảo đảm rằng giá trị và mức sử dụng đất đai còn lại (70-60%) sẽ cao hơn nhiều sau khi thực hiện mô hình, nhờ đầu tư vào cơ sở hạ tầng và tái điều chỉnh, so với 100% diện tích đất ban đầu. Nếu sau khi thực hiện mô hình, người dân địa phương muốn bán đất thì vẫn có thể làm được trên thị trường mở, tự do và thu được lợi nhờ giá trị đất đã được nâng lên nhiều.
Mô hình này đã thành công ở nhiều nước như: Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan, Malaysia, Indonesia...
Nhìn chung mô hình trên đã ngăn chặn được tình trạng đô thị hóa manh mún, vá víu, thiếu tổ chức ở những khu vực ngoại ô; Giải phóng vốn cho xây dựng cơ sở hạ tầng và cung cấp dịch vụ công nhờ lợi ích thu được từ giá trị đất gia tăng và tái điều chỉnh đất đai cho mục đích nhà ở/thương mại; Tạo cơ sở để kết nối đô thị và mở rộng một cách hợp lý mạng lưới giao thông; Đảm bảo để chủ sở hữu/sử dụng đất nông thôn ngoại thành ban đầu được hưởng những lợi ích nhờ đô thị hóa đem lại, nhờ vẫn giữ được quyền sở hữu/sử dụng trong cơ chế.
Phương pháp tập trung tái điều chỉnh đất đai có thể đóng vai trò quan trọng với tư cách là một phương pháp lựa chọn phát triển đô thị. Tuy nhiên việc áp dụng phương pháp này nên được đánh giá thông qua việc xem xét điều kiện cụ thể của mỗi thành phố.
Hy vọng kinh nghiệm tập trung và tái điều chỉnh đất sẽ có ích trong phát triển các khu đô thị vệ tinh ở khu vực ngoại thành ở nước ta.
Nên thu hẹp diện thu hồi đất
Điều 61 và 62 Luật Đất đai 2913 chỉ quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất sử dụng cho quốc phòng an ninh và phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã theo hướng thu hẹp các trường hợp thu hồi đất so với trước đây. Tuy nhiên, nhiều trường hợp cũng đã đẩy chính quyền vào thế phải đối đầu với người dân trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, vì giá đất quá thấp so với giá thị trường. Cái có thể nhìn thấy ngay được là sự mất đi lòng tin của dân và sự đồng thuận xã hội.
Trong sửa đổi Luật Đất đai 2013 lần này, để gỡ khó khăn cho dự án, nhanh chóng triển khai đưa đất vào sử dụng, Bộ Tài nguyên - Môi trường lại đã đề xuất tăng thu hồi đất cho các dự án phát triển kinh tế xã hội như: dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, sử dụng đất của dự án có vốn đầu tư nước ngoài, dự án phát triển nông nghiệp tập trung, nông nghiệp công nghệ cao. Thực tế đây là các dự án kinh doanh bất động sản, loại hình đang mang lại nhiều lợi nhuận cho các chủ đầu tư, trong khi đó Nhà nước chỉ nhận được phần nhỏ thông qua các loại thuế, phí còn người dân thì chịu thiệt thòi nhiều nhất vì giá đền bù quá thấp.
Phải tạo sự công bằng cho tất cả các bên: Nhà nước, người dân và cả doanh nghiệp. Do vậy, chẳng những không nên mở rộng diện thu hồi đất mà còn cần thu hẹp diện tích thu hồi đất, nhất là đối với các dự án phát triển các khu đô thị mới, nâng cấp các khu đô thị hiện hữu, cải tạo các chung cư... Ngày 06/01/2017, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định chi tiết về việc “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” hay còn được gọi là “góp đất - điều chỉnh đất đai” để thu hẹp diện tích thu hồi đất. Kiến nghị nên đưa quy định “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” của Chính phủ vào Luật Đất đai sửa đổi để thu hẹp diện thu hồi đất, giảm tình trạng khiếu kiện đất đai kéo dài làm mất ổn định xã hội. Nói chung nên ưu tiên giải pháp “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” chỉ khi nào không thực hiện được thì mới phải thu hồi đất. Hướng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp - người dân về bản chất dân sự.
Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 được phê duyệt cách đây hơn 10 năm. Theo đó, Hà Nội phát triển theo mô hình chùm đô thị gồm đô thị trung tâm, 5 đô thị vệ tinh, các thị trấn. Đô thị trung tâm được kết nối với các đô thị vệ tinh bằng hệ thống giao thông vành đai, kết hợp các trục hướng tâm.
Hà Nội đang triển khai song song 2 quy hoạch lớn là quy hoạch thủ đô thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 và điều chỉnh quy hoạch chung 1259. Đây là cơ hội để Hà Nội kịp thời điều chỉnh và rút kinh nghiệm từ những vướng mắc khi thực hiện quy hoạch cũ, tiến tới hiện thực hóa chủ trương phát triển ĐTVT.
Theo Tạ Nhị/Diễn Đàn Sự Thật
https://www.facebook.com/groups/4054824701243922/posts/6951366961589667
