Nút thắt lớn nhất của thị trường
Tại Hội thảo diễn vào chiều ngày 29/3, Bà Hồ Thị Kiều Trang - Trưởng phòng Cao cấp - Nghiên cứu Ngành Bất động sản, CTCP Chứng khoán TP HCM (HSC) cho hay, hiện thị trường bất động sản đang có hai nút thắt lớn đó là trái phiếu và pháp lý. Trái phiếu là một trong những kênh huy động vốn cực kỳ quan trọng của doanh nghiệp bất động sản do nhóm này có nhu cầu vốn trung - dài hạn. Vì vậy, các sản phẩm trái phiếu đáp ứng rất tốt nhu cầu này.
Thống kê từ VBMA và HNX cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản đang có số dư trái phiếu lớn nhất (chiếm khoảng hơn 40% tổng dư nợ trái phiếu trên thị trường). Trong năm nay, một lượng lớn trái phiếu này sẽ đáo hạn (tập trung vào quý III). Theo HSC ước tính, rong năm 2023 có khoảng 124.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, riêng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý III chiếm khoảng 40.000 tỷ đồng.
(Nguồn: HSC).
Tuy vậy, nhu cầu mua trái phiếu của nhà đầu tư nhỏ lẻ hiện rất thấp bởi Chính phủ ban hành các thông tư, nghị định siết chặt hơn các hoạt động phát hành trái phiếu thông qua hình thức phát hành riêng lẻ, cũng như động thái xử lý các hoạt động sử dụng vốn từ trái phiếu sai mục đích. So với trước đây, các hoạt động phát hành cũng diễn ra ở mức thấp hơn.
Nhu cầu về bất động sản suy yếu do kênh dẫn vốn quan trọng bị thắt chặt kết hợp với môi trường lãi suất cao. Vì vậy đang tạo ra áp lực rất lớn về dòng tiền cho hầu hết các doanh nghiệp bất động sản.
Nút thắt thứ hai đã tồn tại từ vài năm trở lại đây. Trong giai đoạn vừa qua, tổng số lượng dự án được cấp phép đầu tư trên cả nước ghi nhận giảm rất mạnh. Một doanh nghiệp có thể bị chôn vốn nhiều năm tại một dự án bởi rủi ro pháp lý, cá biệt lên tới hơn 10 năm.
Theo bà Trang, việc một doanh nghiệp bất động sản muốn xử lý tài sản để có dòng tiền trả nợ trái phiếu đến hạn sẽ dễ dàng hơn nếu như dự án đó có pháp lý đầy đủ và ngược lại.
Việc phát hành trái phiếu gặp khó khăn
Về phía doanh nghiệp, theo ông Phạm Đình Huy - Giám đốc Đầu tư CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG), có 5 yếu tố đang ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, gồm: Lãi suất, tín dụng, chính sách bất động sản, giải ngân vốn đầu tư công, pháp lý dự án. Liên quan đến chính sách, mới đây Nghị quyết số 33 được Chính phủ ban hành mang tính chất hỗ trợ thị trường. Tuy vậy, theo ông việc phát hành trái phiếu, vẫn còn những khó khăn.
Trong đó, Nghị định 65/2022/NĐ-CP có quy định kiểm soát rất chặt mục đích sử dụng vốn. Doanh nghiệp khi phát hành trái phiếu xong phải có báo cáo về việc sử dụng vốn xem có đúng mục đích hay không.
Ông Huy cho biết, quy định này nhằm mục đích giúp thị trường minh bạch hơn, nhưng cũng sẽ gián tiếp gây khó khăn cho thị trường trái phiếu do quá khó để nói về mục đích sử dụng vốn. Trước đây, chủ đầu tư có thể dùng số tiền huy động được từ kênh trái phiếu để đi mua đất, còn hiện nay nguồn vốn này chỉ có thể sử dụng cho mục đích xây dựng dự án hay đầu tư hạ tầng.
Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư có thể sẽ bị ảnh hưởng nếu phụ thuộc vào nguồn vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Còn sẽ không bị ảnh hưởng nhiều nếu phụ thuộc vào nguồn vốn từ các tổ chức tài chính và những nhà đầu tư chuyên nghiệp. Cũng theo ông Huy, Nghị định 65 không ngăn cản khả năng phát hành trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp mà chỉ hạn chế về tính linh hoạt của mục đích sử dụng vốn.
