Khái niệm NƠXH lần đầu tiên được đưa vào Luật Nhà ở 2005 dù quy định rất ít, nhưng đã được coi là bước đột phát về mặt chính sách. Trong đó cũng đã đề cập, các dự án nhà ở thương mại phải dành diện tích xây dựng NƠXH, nhưng chưa quy định rõ ràng phải dành bao nhiêu. Đến Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ, quy định được quy định chi tiết hơn, theo đó dự án từ 10 ha trở lên phải dành 20% diện tích đất trong dự án để xây dựng NƠXH.
Đến Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì vấn đề trên được quy định cụ thể: “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH…”.
Ảnh minh họa. (Ảnh: ITN)
Mặc dù luật đã quy định rõ, nhưng tại TP Hà Nội, số dự án NƠXH được trích từ quỹ đất 20% chỉ đếm trên đầu ngón tay như: NƠXH Khu đô thị Đặng Xá Gia Lâm, Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, Khu đô thị Sài Đồng Long Biên, Khu đô thị Đại Mỗ… Với số lượng dự án này chỉ đủ cung cấp một yêu cầu rất nhỏ cho người thu nhập thấp.
Người dân thu nhập thấp phấn khởi, mong mỏi các địa phương quyết liệt thực hiện, nhưng thực tế gần chục năm nay tại các địa phương, đặc biệt là Hà Nội, không rõ vì lý gì mà quy định pháp luật này bị “bỏ quên” một cách khó hiểu? Quỹ đất “bốc hơi” khiến nguồn cung NƠXH khan hiếm, khiến nhiều hy vọng của người dân về nhà ở thu nhập thấp cực kỳ khó khăn.
Một số dự án lớn trên địa bàn TP Hà Nội như: Royal city, Vinhomes Times City Hà Nội, VinCity Sportia, Vin City Ocean Park, Parkcity, Ecopark, Ciputra… Kết quả, không có một m2 nào dành cho việc xây dựng NƠXH.
Có những dự án khác, như The Manor Central Park trên đường Nguyễn Xiển của Tập đoàn Bitexco họ đã thực hiện việc trả lại 20% diện tích NƠXH cho thành phố theo Quyết định phê duyệt quy hoạch số 5873 ngày 17/12/2013, nhưng bao giờ thành phố xây dựng NƠXH hoặc giao cho chủ đầu tư khác làm việc này thì vẫn là một câu hỏi, bởi hiện nay 20% diện tích này đang bị bỏ không.
Hay mới đây là dự án KĐTM Trung Văn, quỹ đất 20% của dự án đã biến thành khu biệt thự, chung cư để bán. Thậm chí, đất xây dựng nhà tái định cư cũng biến thành nhà cao tầng để kinh doanh.
Đây không phải là lần đầu tiên, những “khuất tất” làm sai quy định của TP Hà Nội về quỹ đất 20% dành cho NƠXH được đem lên bàn cân để “mổ xẻ”. Trước đó, năm 2017, Thanh tra Chính phủ cũng đã có thông báo kết luận về việc thanh tra về quản lý đầu tư xây dựng phát triển nhà ở, khu đô thị và quản lý sử dụng đất, quỹ nhà ở để lại từ các dự án đầu tư phát triển khu nhà ở, khu đô thị giai đoạn 2002-2014.
Kết luận chỉ ra nhiều sai phạm mà TP Hà Nội mắc phải như: Cho phép các dự án nộp tiền trong khi không có quy định cho phép chủ đầu tư nộp tiền thay vì phải sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH; ban hành quyết định về nghĩa vụ trích nộp quỹ nhà ở, quỹ đất ở còn thiếu, thậm chí một số dự án không phải trích nộp, hoặc quỹ đất 20% được giao lại để xây dựng nhà bán…
Thiết nghĩ, cần phải thanh tra lần nữa, để UBND TP Hà Nội làm rõ một số vấn đề: Quỹ đất 20% dành cho NƠXH hiện nay đang ở đâu? Tại sao nhiều dự án lớn hơn 10ha không thực hiện quy định của pháp luật vẫn ung dung tồn tại? Số tiền trích nộp của các chủ đầu tư với dự nhỏ hơn 10ha có được sử dụng đúng mục đích không? Phải chăng diện tích 20% này đang bị “cắt xén” nên số lượng NƠXH đang trở nên khó khăn với người dân.
Trên thực tế, nhiều người dân đã phải “săn lùng” nhà ở giá rẻ một cách quyết liệt, và đôi khi chịu thiệt thòi cho “cò” với số tiền lớn lên đến hàng trăm triệu đồng để mua được nhà ở giá rẻ, có thể kể đến một số dự án như: Ecohome 1, Ecohome 2 (Đông Nhạc – Bắc Từ Liêm)… Trong khi đó, nhiều dự án nhà ở thương mại đua nhau xây dựng, nhưng “ế ẩm” không có người mua.
Dư luận lại một lần nữa yêu cầu UBND TP Hà Nội phải công khai minh bạch về 20% diện tích để xây dựng NƠXH, cần phải xử lý trách nhiệm của những người chuyển đổi mục đích đất 20% vượt thẩm quyền; xem rõ việc “ỉm đi” phần diện tích đất xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, sau đó “biến” thành đất xây dựng nhà ở thương mại đem bán, hoặc chuyển đổi theo một cách nào đó.
Cần “cởi trói” quỹ đất 20%
Thực tế diễn biến của thị trường bất động sản và quá trình triển khai các dự án nhà ở thương mại có quy định phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội khiến các chủ đầu tư bế tắc không thể thực hiện được vì quy định này đang nảy sinh rất nhiều bất cập.
Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nêu quan điểm, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án; nhưng có nhiều dự án nhà ở thương mại không phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án. Nếu có cơ chế chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì vừa sát với thực tiễn, vừa có được quỹ nhà ở xã hội nhiều hơn với giá thành hợp lý hơn, phù hợp hơn với khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Phân tích sâu hơn, HoREA cho rằng, các dự án nhà ở thương mại (khu đô thị, khu nhà ở) rất đa dạng về phân khúc thị trường từ cao cấp đến bình dân; về quy mô diện tích từ dưới 1ha đến vài chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn hec-ta. Do vậy, cần có cơ chế phù hợp để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.
Theo ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Phó Giám đốc Khối điều hành dự án Thành phố Hồ Chí Minh, Tập đoàn Novaland cho rằng, việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại một dự án sẽ khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích...
Còn ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh thì lấy ví dụ một dự án rộng 2ha tại thành phố Thủ Đức, chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội theo đơn giá Nhà nước với chênh lệch rất lớn và doanh nghiệp phải gánh. “Điều này chắc chắn sẽ đội giá nhà thương mại lên cao”, ông Dũng nói.
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, khi nói đến nhà ở xã hội, đa phần người ta sẽ nghĩ đến nhà ở chất lượng thấp, hạ tầng xã hội ở mức tối thiểu vì giá rẻ. Vì vậy, việc đặt nhà ở xã hội ngay bên cạnh nhà ở thương mại, đặc biệt là nhà ở trung - cao cấp, chắc chắn sẽ có sự chênh lệch về nhu cầu sử dụng hạ tầng xã hội và các tiện ích.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội - nhìn nhận, sở dĩ quy định quỹ đất 20% bất khả thi là bởi NƠXH được “kìm giá” do các gói hỗ trợ, các tiện ích, hạ tầng cũng có sự khác biệt lớn. Điều này tác động đến bài toán về mặt bằng giá nhà trên cùng khu vực dự án.
Trên thực tế, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20%, nhưng có nhiều dự án lại không phù hợp. Vì vậy, giải pháp hoán đổi linh hoạt có thể giúp bổ sung nguồn cung nhà giá rẻ, giải “cơn khát” của người dân.
Việc phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại dự án không phù hợp và manh mún, tuy nhiên theo quy định phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ việc không bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án này. Do đó, UBND thành phố Hà Nội kiến nghị Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ ủy quyền cho Hà Nội chủ động thực hiện bố trí thay thế quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho các dự án này tại các khu nhà ở xã hội độc lập trên địa bàn thành phố. Đồng thời, giao quyền cho thành phố điều chỉnh quy hoạch các khu công nghiệp, khu chế xuất để bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho thuê.
Theo Tạ Nhị/Diễn Đàn sự Thật
https://www.facebook.com/groups/4054824701243922/posts/6993427027383660
